Comprei um imóvel, mas tem gente morando lá. E agora, o que fazer?

Não é incomum existirem situações aonde a pessoa adquire um imóvel usado e, quando vai, de fato, tomar a posse do imóvel e passar a intervir no mesmo (morando ou avaliando o seu estado), verifica que o antigo dono, seus familiares ou outras pessoas ainda estão residindo no mesmo.

São hipóteses, principalmente, de vendas realizadas diretamente com a corretora ou imobiliária de imóveis dos quais já são usados (vamos chamá-los de “compradores direto”) ou, principalmente, do arrematante do imóvel em leilão (judicial ou extrajudicial).

Em quaisquer dessas situações, se na eventualidade do comprador ou arrematante se deparar com pessoas estranhas residindo no imóvel por ele adquirido ou arrematado, existem mecanismos jurídicos e previstos em lei na qual o prejudicado poderá se utilizar.

Nada impede do comprador ou arrematante conseguir resolver a questão de maneira amigável e consensual, às vezes até auxiliando os indivíduos que se encontram no imóvel com alguma ajuda material ou financeira, por exemplo, arcando com os custos da mudança, não cobrando por eventuais prejuízos que imóvel foi acometido, entre outras.

Mas, e quando não há consenso para a saída amigável do imóvel? O que pode o comprador ou arrematante fazer?

O meio mais eficaz para solucionar esta confusão denomina-se AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE.

Este instrumento serve para que, aquele que adquiriu um imóvel ou arrematou em leilão, mesmo não tendo a posse do mesmo, poderá buscar uma tutela jurídica para requerer a saída compulsória/obrigatória da(s) pessoa(s) que lá se encontra(m).

Os principais fundamentos deste tipo de ação estão no direito à posse direta daquele adquire o imóvel com base na sua propriedade, conforme previsão do Código Civil de 2002, em seus artigos 1228 e 1275.

No passado, o Judiciário obrigava ao comprador ou arrematante comprovar que era proprietário do imóvel, que alega estar sendo “utilizado” por outras pessoas que não por ele, através da prova no Registro Geral de Imóveis (RGI), de modo que era imprescindível apresentar a certidão de ônus atualizada, confirmando o imóvel já estar em seu nome, para poder propor a Ação de Imissão na Posse.

Entretanto, em recentíssimas decisões, o STJ vem confirmando o entendimento de que não é mais necessário, impreterivelmente, a comprovação da propriedade, mediante confirmação no registro do RGI do respectivo imóvel para que o comprador ou arrematante requeira a saída obrigatória, por meio de uma decisão judicial, das pessoas desconhecidas que ainda estão no imóvel.

Em outras palavras, basta que comprador ou arrematante confirme a sua pretensa propriedade, mesmo que ainda não convalidada no RGI, apresentando em juízo, por exemplo, (i) contrato de promessa de compra e venda, ou (ii) os documentos do leilão (carta de arrematação, ou escritura pública), ou (iii) o contrato de aquisição do imóvel, entre outros documentos aptos a confirmar a aquisição por aquele que está sendo privado de tomar a posse do imóvel .

Vale ressaltar que este procedimento é um dos mais eficazes para compelir/forçar a saída de quem está no imóvel, mas dele não é nada, nem legítimo possuidor, nem proprietário. Essa saída forçosa pode, inclusive, contar o uso e auxílio da força policial.

Ademais, é plenamente possível se requisitar uma tutela urgente (é o que chamamos de liminar nos termos técnicos), adiantando, processualmente, o pedido final, qual seja, reaver a posse do imóvel que está sendo usada por terceiros estranho.

Aquele entendimento do STJ informado anteriormente na seguinte linha de raciocínio: o título aquisitivo do imóvel (contrato ou promessa de compra e venda, carta de arrematação, entre outros), sendo considerado meio apto e idôneo à confirmar a propensa propriedade sobre o imóvel, basta para que o comprador possa reaver a posse do bem adquirido ou arrematado quando estes estiverem nas “mãos” de terceiros, fazendo jus à Ação de Imissão na Posse.

Esta interpretação é extremamente importante, pois traz para o comprador ou arrematante, prejudicado pela presença de pessoas estranhas ao imóvel, a possibilidade de se valer de uma decisão judicial, inclusive em caráter liminar, que obriga, lícita e legalmente, tais pessoas a se retirarem do imóvel.

Assim, com a formatação atual para situações como a apontada neste artigo, acaba o comprador ou arrematante ficando desobrigado da necessidade de ter de transferir o imóvel para o seu nome para, somente depois, buscar esta tutela judicialmente para adentrar ao imóvel.

Hei de concordar com o posicionamento do STJ, considerando que esta linha de pensamento é a mais correta, pois visa evitar prejuízos ainda maiores aos compradores ou arrematantes do imóvel, restando possível a aplicação deste instrumento inclusive para investidores imobiliários, acelerando o processo de restituição do que lhe pertence, por direito, e convalidando-o por meio um hábil, legal e eficaz.

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Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), aluno especial  (2018/2) e ouvinte (2019/1) do Programa de Pós-graduação em Direito Processual (PPGDIR) da UFES, membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/ES, advogado do escritório BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atua nos ramos do Direito Civil, Direito Imobiliário, Direito Empresarial e Direito do Consumidor.