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Primeiramente,
gostaria de me desculpar pela ausência do artigo da semana passada, que deveria
ter sido postado no dia 27/11/2017, mas, em razão de problemas de saúde e a
carga de trabalho, não pude cumprir com minha obrigação que, diga-se de
passagem, é inteiramente personalíssima, ou seja, a cobrança é somente pessoal
e minha para com meus leitores.
Dito isso, passemos ao artigo dessa semana.
Cotidianamente, me deparo com casos em que as construtoras
de imóveis condominiais, que ainda se encontram em construção, cobram de seus promissários-compradores
(casos em que o imóvel ainda está sendo levantado), as taxas de condomínio.
Tal prática vem sendo considerada pela jurisprudência,
principalmente pelo Superior Tribunal
de Justiça (STJ), ilegal e abusiva, uma vez que as cobranças pelos
encargos condominiais devem ser suportados pelo adquirente somente após a efetiva entrega das
chaves, momento em que, de fato, o comprador pode adentrar ao imóvel e
gozar das benesses do condomínio.
Se a construtora alegar que tais cobranças foram previamente
estabelecidas no Contrato de Promessa de Compra e Venda, importante que você
saiba que esta cláusula é ilegal e abusiva, não só por força das normas
previstas no Código Civil
(principalmente a redação do art. 1.345), como também, e
principalmente, pelas normas de Defesa
do Consumidor.
Perceba: independente da simples liberação do famoso e
popularmente conhecido “HABITE-SE”
(o “Habite-se” nada mais é do que o Auto de Conclusão da Obra, uma Certidão
expedida pela Prefeitura do local onde o imóvel está sendo construído,
atestando que este está apto a ser habitado e supriu as exigências que as leis
municipais estabelecem), as taxas condominiais só são passiveis
de cobrança após a efetiva entrada do comprador no imóvel, o que se perfaz
mediante a entrega das chaves.
Consegue entender a importância desse ato solene, inclusive
com reconhecimento dessa importância pela jurisprudência e legislação?
Aliás, a transferência da propriedade do imóvel feito pelo
promissário-comprador através da Escritura Pública no Cartório de Registro
Geral de Imóveis e averbação na matriculo do referido, também não serve como
critério para responsabilizá-lo pelos pagamentos das taxas condominiais.
O STJ e os
Tribunais de Justiça do Brasil já pacificaram o entendimento de que, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio só são repassadas ao comprador,
e, portanto, condômino, com a efetiva entrega das chaves ou com a caracterização
da efetiva posse na pessoa do comprador.
Faço questão de trazer um recente julgado do Tribunal de
Justiça do Distrito Federal, que esclarece exatamente o que se quer
demonstrar neste presente artigo, principalmente o trecho em negrito, senão,
vejamos (ipsis litteris):
“1. As relações decorrentes de contrato de compromisso de compra e venda, entabulado entre construtora e adquirente se enquadra nos conceitos de fornecedor e consumidor, esculpidos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.2. (...)
3. O STJ (AgRg nos EDcl no REsp 851.542/RS, Rel. Ministra Nancy ANDRIGHI, 3ª TURMA, j:06/09/2011, DJe 13/09/2011) assegura que "a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais".
(TJ-DF 20150110530804 0015180-62.2015.8.07.0001, Relator: SILVA LEMOS, Data de Julgamento: 14/12/2016, 5ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 03/03/2017 . Pág.: 585/587)
Quanto ao STJ,
objetivando encurtar o presente artigo, deixo aqui o registro que pode o
leitor, através do próprio site www.stj.jus.br, na opção de “JURISPRUDÊNCIAS”,
pesquisar o Informativo nº 0560, de
2015 ou ainda o Recurso
Especial nº 1.345.331 do Rio Grande do Sul, que baseou o informativo
citado, e que segue a mesma linha de raciocínio do julgado do TJ-DF.
Aproveito ainda para acrescentar: a retenção das chaves por
parte das construtoras, alegando que só as entregarão mediante o pagamento dos débitos
condominiais e/ou do IPTU é prática abusiva, ilegal e injustificada,
ensejando ao comprador o direito de reaver seus prejuízos moral e
materialmente.
Dito isso, todo o embaraço ocasionado pelo atraso na entrega
das chaves, com a consequente cobrança, por parte da construtora, dos encargos
condominiais e ou de IPTU, torna passível o ajuizamento da AÇÃO JUDICIAL pelo comprador, visando reaver, como dito, os
prejuízos de ordem material e moral, desde que, e isso é o ponto crucial, fique
configurada a CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA.
Assim sendo, cada situação merece atenção especial. Até
porque, como já deixei claro, meu objetivo é apenas elucidar as questões
principais dos casos do dia a dia, ficando à cargo da análise detida e
detalhada da situação no momento oportuno.
Portanto, na hipótese de ter acontecido ou estar acontecendo
ocasiões parecidas como as aqui descritas, procure imediatamente um ADVOGADO ESPECIALISTA e de sua confiança,
guarde e leve toda a documentação pertinente a fim de esclarecer suas dúvidas e
conhecer dos seus direitos.
Lembro ainda que existem casos em o atraso na entrega do
imóvel se dá por culpa do Banco e o que o comprador pode fazer quando não
consegue mais suportar o pagamento das parcelas do imóvel financiado, podendo o
caro leitor acessar neste link,
ficando aqui meu convite para a leitura.
Deixe abaixo seu comentário sobre o que achou do artigo. Lembrando que o debate também é bem-vindo!
Qualquer dúvida ou assuntos de interesses particulares, meus dados profissionais encontram-se no canto direito superior da tela. Estou à disposição!
Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atuante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.
