Você sabe o que é a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO do seu edifício?

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http://flexcondo.com.br/

Hoje vamos falar um pouco sobre as relações condominiais de qualquer edifício/prédio. Para início de conversa, primeiro devemos saber o que é um Condomínio.

Grosseiramente falando, “Condomínio” se caracteriza como sendo uma comunhão de direitos entre duas ou mais pessoas em razão de um único bem ou de um conjunto de bens. Em outras palavras, e para ficar mais fácil a visualização, pense em diversos sujeitos tendo o mesmo direito de propriedade ao mesmo tempo, de modo que cada sujeito atua no seu direito numa fração ideal ou em comum, porém em quotas.

O conceito acima se aplica ao que chamamos de Condomínio Geral, onde não há divisão legal da propriedade, pois todos os sujeitos exercem a propriedade em conjunto.

Todavia, o foco deste artigo é tratar sobre o Condomínio Edilício, de forma que podemos conceitua-lo como sendo aquele que se caracteriza pela criação de apartamentos, onde, entre os seus proprietários, haverá convivência das suas partes exclusivas (dos apartamentos e das vagas de garagem) e convivência comum das partes das quais a todos aproveita.

Existem diversas leis que se aplicam ao Condomínio Edilício, das quais podemos suscitar, principalmente, o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), através de seus artigos 1.331 ao 1.358, o Decreto nº 5.481/1928 e a Lei nº 4.591/1964, de forma que todas elas são facilmente encontradas na internet.

Nesta esteira, para que haja convivência harmônica entre os proprietários, aos quais denominamos condôminos, deve o Condomínio constituir um documento imprescindível ao seu surgimento, qual seja, a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO ou CONDOMINIAL.

A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO constitui a lei interna do condomínio, tem força de lei entre os condôminos e sua validade encontra-se respaldado na lei maior, que são aquelas que eu informei parágrafos acima, devendo respeitá-las. Logo, se houver divergência entre a Convenção e as leis maiores, a lei maior prevalece, pois é aonde a Convenção busca sua validade.

A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO é dotada de regras que regem a convivência dos condôminos, o uso das áreas privativas e comuns, a conduta individual de cada morador, bem como dos visitantes ou aqueles que frequentam o prédio, além dos locatários, com a discriminação dos direitos e dos deveres, que deve ser aprovada em assembleia e por escrito.

Caso queira se aprofundar mais sobre o que a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO trata, basta analisar o que o art. 1.332, do Código Civil de 2002 diz, pois ali encontram-se as matérias básicas e obrigatórias que devem estar previstas na Convenção. Entretanto, é interessante notar que este artigo é escasso e elenca apenas um grupo de matérias a serem introduzidas na Convenção. Por isso, este artigo deve ser analisado conjuntamente ao art. 9º, §3º, da Lei nº 4.591/1964, que pressupõe outro grupo de matérias inerentes às Convenções de Condomínio.

Como o rol de matérias é extenso, deixo para vocês o dever de casa de lê-los, caso se interessem.

COMO É APROVADA A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DO MEU EDIFÍCIO?

A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO que institui o Condomínio deve ser aprovada em Assembleia-Geral dos Condôminos, com votação de, no mínimo, 2/3 dos responsáveis pelas unidades (exemplo: se um prédio tem 30 unidades, para que a Convenção seja aprovada, pelo menos 20 unidades tem de votar positivamente pelos termos da Convenção).

Além disso, a Convenção deve ser registrada na mesma matrícula do imóvel no qual se originou o Condomínio, mediante averbação no Cartório de Registro Geral de Imóveis (RGI) para que possa surtir efeitos contra terceiros (oponíveis a terceiros). Vale dizer que, mesmo não sendo registrada, a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO regularmente aprovada surtirá seus efeitos aos condôminos que a aprovaram, independentemente.

E não pense você, caro leitor, que a falta do registro impedirá o Condomínio de efetuar cobranças das despesas condominiais. Como afirmou-se no parágrafo anterior, a CONVENÇÃO regularmente aprovada legitimará o Condomínio a realizar as cobrança de cotas condominiais, ordinárias e/ou extraordinárias, independentemente do registro, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que, inclusive, sumulou a matéria, conforme redação da Súmula 260: A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

As informações e o conteúdo aqui descrito sobre a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO é deveras sucinto, guardando uma complexidade muito maior do que fora registrado neste artigo. Por isso, caso tenham dúvidas e queiram tratar sobre assuntos mais específicos, estou à inteira disposição.

Ademais, deixo aqui um recado: as relações condominiais são complexas e, por isso, na eventualidade de divergências existentes no seu edifício/condomínio, procure um ADVOGADOS ESPECIALISTA para sanar suas dúvidas.

No próximo artigo, falarei sobre outro documento que faz parâmetro à Convenção de Condomínio no que diz respeito à sua importância, que vem a ser o REGIMENTO INTERNO do Condomínio.

Deixe abaixo seu comentário sobre o que achou do artigo. Lembrando que o debate também é bem-vindo!

Qualquer dúvida ou assuntos de interesses particulares, meus dados profissionais encontram-se no canto direito superior da tela. Estou à disposição!

Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atuante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.

Paguei minha conta de celular atrasado e a empresa não restabeleceu minha linha telefônica, tenho direito a alguma coisa?

Fonte da imagem: https://commons.wikimedia.org/
wiki/File:DIN_4844-2_D-P018.svg

Primeiramente, gostaria de cumprimentar meus exímios e ilustríssimos leitores nesse ano que se inicia! É um prazer revê-los aqui. Bem como gostaria de cumprimentar os novos e muito bem-vindos leitores! Sintam-se em casa! E porque não os meros transeuntes que aqui visitam, dão aquela olhadinha e vão embora...vocês também são muito bem-vindos!

Em segundo lugar, faço questão de começar escrevendo sobre um caso recentíssimo que foi julgado aqui na Comarca de Cariacica, cidade vizinha da capital Vitória, no Estado do Espírito Santo, e que me foi apresentado ainda no ano de 2017.

Faço um adendo: independente do processo ser público e qualquer cidadão poder ter acesso ao seu inteiro teor e às peças referentes àquele, por escolha minha, não foi feito nenhum contrato de uso e veiculação dos nomes e imagem das partes envolvidas para as publicações neste Blog e, por isso, respeitarei o direito de privacidade e confidencialidade entre advogado e cliente, mas prometo que as informações a seguir estarão claras e poderão ser entendidas facilmente pelo leitor.

Voltando ao caso, como o próprio título do artigo ressalta, o caso tem a ver com o direito do consumidor frente às empresas de telefonia móvel do país, tais como Vivo, Claro, Oi, Tim, entre outras, sendo estas, indiscutivelmente, as mais populares.

A cliente, por descuido seu, acabou pagando sua conta de telefone em atraso, com apenas 07 (sete) dias após o vencimento da fatura, ou seja, a fatura vencia no dia 07 de cada mês e o pagamento somente ocorreu no dia 14.

Ocorre que a empresa de telefonia, sem qualquer aviso prévio ou notificação, suspendeu os serviços de telefonia contratados pela cliente já no 1º dia seguinte da data de vencimento da fatura, ou seja, já no dia 08, afirmando à cliente que somente restabeleceria os serviços após o pagamento da fatura em atraso.

Como dito acima, o pagamento foi realizado no dia 14, imediatamente a cliente ligou para a empresa de telefonia e informou o pagamento, requerendo o restabelecimento dos serviços da linha, o que foi prontamente atendido pela empresa.

TODAVIA, sem qualquer justificativa, a empresa de telefonia suspendeu NOVAMENTE os serviços e, além disso, enviou diversos SMS (mensagem de texto) nos dias que se seguiram, informando que aquele antigo débito, que já havia sido pago, ainda estava em aberto e que somente retornaria com os serviços da linha após a sua quitação.

DIANTE DESSA SITUAÇÃO, O CONSUMIDOR TEM DIREITO À QUE?

Cumpre destacar que existem diversas irregularidades e falhas cometidas pela empresa de telefonia, podendo ser destacadas as seguintes:

     1) O não envio de uma notificação à cliente informando-a que os serviços seriam suspensos, por si, já configura lesão ao consumidor, pois contraria o que dispõe a Resolução nº 632/2014 (são as normas que regulam os serviços de telefonia móvel no país);

     2) Com o efetivo pagamento da conta em atraso, é obrigação da empresa de telefonia restabelecer a TOTALIDADE DOS SERVIÇOS contratados pelo cliente no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) horas, conforme art. 100, da Resolução nº 632/2014;

 3) De acordo a ANATEL (AGÊNCIA NACIONAL DE TELECOMUNICAÇÕES), a suspensão TOTAL dos serviços contratados, como foi o caso da cliente, somente poderia ocorrer quando passados 45 (quarenta e cinco) dias do não-pagamento da fatura. Antes desse prazo temporal, a suspensão deve ser PARCIAL e somente poderá ocorrer após 15 (quinze) dias da conta de serviços não-paga;

     4) Mesmo diante de todas essas imposições legais a qual a empresa de telefonia está vinculada, a mesma acabou desrespeitando e contrariando o que ELA PRÓPRIA determina e informa em seu site, onde dizia, claramente, que, paga a fatura em atraso e suspensos os serviços por conta dessa circunstância, o religamento destes irá ocorrer dentro de 48 (quarenta e oito) horas após o pagamento da fatura em aberto.

Ou seja, foram incontáveis erros, o que ensejou, a final, a procedência do pedido da cliente na ação ajuizada contra a empresa de telefonia, ante as flagrantes falhas nas prestações dos seus serviços (art. 14, do Código de Defesa do Consumidor) sendo condenada ao pagamento de R$ 3000,00 (três mil reais) a título de danos morais e a restituição, EM DOBRO, daquela fatura paga em razão das constantes cobranças abusivas por SMS por parte da empresa de telefonia.

É claro que este foi um caso em particular e cada situação deve ser analisada à luz das suas ocorrências específicas. Para tanto, é imprescindível que, caso o caro leitor tenha se deparado com uma questão parecida ou que envolva problemas parecidos, o mais precavido é procurar um ADVOGADO ESPECIALISTA de sua confiança e buscar as informações necessárias para analisar a questão e verificar qual é o melhor caminho a se tomar.

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Qualquer dúvida ou assuntos de interesses particulares, meus dados profissionais encontram-se no canto direito superior da tela. Estou à disposição!

Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atuante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.