A importância de se registrar o Contrato de Aluguel (Locação) na matrícula do imóvel

O mercado de aluguel de imóveis é muito grande e sua exploração está cada vez mais latente nos tempos modernos. Porém, o uso desse tipo de negócio de maneira desenfreada, seja para o aluguel de imóvel residencial, seja para o aluguel de imóvel comercial, traz consigo falta de informações relevantes e que muitos locatários, e, na maioria das vezes o próprio locador, não sabe.

O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS, comercial ou residencial, está regulamentado pela Lei nº 8.245/91, a conhecida Lei do Inquilinato, determinando diversas normas, direitos, deveres, obrigações, para ambos os lados da relação locatícia.

O mero fato de o locador e/ou o locatário levar o CONTRATO DE LOCAÇÃO à registro, significando dizer que eles poderão averbar na matrícula do imóvel, em seu Registro Geral, a existência daquele contrato e da relação locatícia, que perdurará até determinado período de tempo (os CONTRATOS DE LOCAÇÃO possuem prazo para início e para término), gerando EFEITOS ERGA OMES, ou seja, gerando publicidade para todas as pessoas em sociedade, para que todos possam saber e ter conhecimento da existência daquela relação, e não apenas se eximindo a produzir efeitos somente entre o locador e o locatário.

Daí uma das grandes e relevantes importâncias de levar o CONTRATO DE LOCAÇÃO à registro na matrícula do imóvel alugado.

Válido traçarmos outras coisas interessantes.

Quando o CONTRATO DE LOCAÇÃO é levado à registro, o locatário passa a ter alguns direitos “a mais” junto ao locador. É um plus em seus direitos.

Por exemplo: o locatário terá, SEMPRE, o direito de preferência na compra do imóvel caso o locador anuncio para venda. Com a averbação na matrícula do imóvel alugado acerca da existência do CONTRATO DE LOCAÇÃO o locatário não poderá ser preterido no seu direito de ter a preferência, dentre compradores possíveis, para adquirir o imóvel que está alugando.

Com isso, caso o locador não observe esta imposição, o locatário poderá demandar ação contra o locador alegando perdas e danos (se existirem), poderá haver o imóvel para si mediante o depósito judicial do preço ofertado pelo locador, conforme narra o artigo 33, da Lei nº 8.245/91.

Vale advertir que se a averbação do contrato junto à matricula do imóvel tiver menos de 30 dias, infelizmente este direito não é aplicado.

Outro exemplo é que, uma vez registrado o CONTRATO DE LOCAÇÃO mediante a averbação do mesmo na matrícula do imóvel, poderá o locatário forçar que a locação seja respeitada até o FIM DO SEU PRAZO. Isso se chama cláusula de vigência, devendo estar expresso no contrato o prazo de locação acordado entre os partícipes.

Para o locador, levar o CONTRATO DE LOCAÇÃO à registro lhe traz a segurança de que obrigações condominiais, tais como IPTU, luz, água, gás e condomínio, sejam cobrados dele, vez que o registro, como falado, leva à conhecimento de todos que estas obrigações pertencem ao locatário.

Existem outras questões interessantes a respeito do CONTRATO DE LOCAÇÃO, mas que poderia ser pauta para outro artigo. Resumidamente, estes seriam os principais benefícios de se levar o contrato ao registro.

Importante ressaltar: nem locador nem locatário são obrigados a registrar. O registro não é uma imposição ou uma condição para que o contrato surte seus efeitos naturalmente. É apenas uma dica/sugestão para resguardar os direitos de todos os envolvidos na relação locatícia.

Uma coisa importante falar: ANTES DE ASSINAR UM CONTRATO DE LOCAÇÃO CONSULTE UM ADVOGADO ESPECIALISTA.

Caso real: um cliente, antes de alugar um imóvel comercial, me contatou para analisar o contrato. O qual não foi minha surpresa, o contrato estava CHEIO de cláusulas irregulares, com redações deturpadas, confusas, obscuras, contra o que a Lei do Inquilinato salienta e, portanto, abusivas. No final das contas, o cliente NÃO FECHOU o contrato porque, simplesmente, o locador (representando por sua administradora) não quis modificar as cláusulas que eu apontei como abusivas e/ou irregulares. Melhor para meu cliente, que evitou um grande e possível problema no futuro.

Mas, Dr., não dará problema. Eu conheço o locador. É boa pessoa. Fora que eu já alugo esse imóvel.

Meus caros, todo cuidado é pouco. Quando se trata do SEU DIREITO, do SEU PATRIMÔNIO, analise tudo sempre com muita calma e parcimônia, e, se possível, conte com um profissional habilitada e de sua confiança.

Se quiser saber mais sobre o tema, tirar suas dúvidas, tratar sobre algum assunto em particular, encontro-me à disposição.

Agradeço pela leitura e até a próxima!

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Qualquer dúvida ou assuntos de interesses particulares, meus dados profissionais encontram-se no canto direito superior da tela. Estou à disposição!

Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), mestrando do Programa de Pós-graduação em Direito Processual (PPGDIR) da UFES como aluno especial, advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e militante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.

Adquiriu um imóvel com dívidas pendentes? De quem é a responsabilidade: do vendedor ou do comprador?

Quando se vai adquirir um imóvel já pronto e usado, muitas questões, dúvidas e obrigações são levantas, tais como: avaliar se o imóvel está em bom estado, vistoriar, verificar a documentação do imóvel e do condomínio, consultar preços, conhecer o condomínio, buscar informações com condôminos a respeito do condomínio (isso é mais importante do que parece), entre outras tantas.

Ocorre que muitas pessoas não olham e não colhem nenhuma ou quase nenhuma dessas informações e, por vários motivos, principalmente o sonho da casa própria, acabam adquirindo a unidade sem tomar as cautelas necessárias.

Mas, aí vem a pergunta: e se a unidade comprada está cheia de encargos pendentes, como por exemplo, as taxas condominiais (o condomínio) em atraso, de quem é a responsabilidade? A responsabilidade é de quem estava lá antes e deu causa às dívidas (vendedor) ou é do novo morador (adquirente)?

Em síntese, a responsabilidade é do ADQUIRENTE. O Código Civil, a “Lei dos Edifícios” (Lei nº 4.591/1964) e a própria jurisprudência respondem esta pergunta e confirmam essa responsabilidade.

Explica-se.

O termo jurídico que explica essa obrigação e responsabilidade do ADQUIRENTE é sub-rogar-se. Significa que o ADQUIRENTE sub-roga-se (substitui; se coloca no lugar) do alienante quando adquire o imóvel, não só em seu lugar, como também em suas obrigações e deveres.

Isto tudo ocorre porque, no Direito Imobiliário e Condominial, as taxas ordinárias e/ou extraordinárias pertencem À COISA, ou seja, ao imóvel, à unidade, pois a natureza desta obrigação é propter rem (“da coisa”) e, portanto, a pessoa que lá se encontrava (no caso, o alienante), ao vende-la e transferi-la para outra pessoa (adquirente) não leva consigo as dívidas e pendências, pois a “coisa” é imóvel (num linguajar mais claro: o imóvel não se mexe, não sai do lugar e, portanto, não pode ser transportado, assim como as dívidas que dele advêm).

Assim, as dívidas e encargos ficam imóveis juntamente à unidade, de modo que a mera mudança de pessoas (adquirente que compra do alienante) não exime quem está ingressando da unidade das responsabilidades que nela ficaram.

O artigo 1.345, do Código Civil não deixa dúvidas que o entendimento realmente é este, conforme sua redação que diz o seguinte:

• Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Ao alienante, nada o impede de transferir a unidade com dívidas. Não existe essa vedação e cabe ao ADQUIRENTE agir com zelo e cuidado, buscando todas as informações possíveis do imóvel, sendo, inclusive, irrelevante a forma de aquisição (se por meio de arrematação em leilão judicial ou uma simples compra e venda).

Mas, Dr., tem alguma coisa que o ADQUIRENTE pode fazer para não arcar com esse débito ou ser ressarcido por pagar uma dívida que não é sua?

SIM.

Existe a possibilidade de o ADQUIRENTE estipular, no contrato de compra e venda junto ao alienante, uma cláusula na qual confirma ser de responsabilidade do alienante os débitos da unidade e que, ao ingressar no imóvel e pagar as pendências deixadas pelo alienante, poderá cobrá-lo por aqueles débitos através de uma Ação de Regresso.

E se esta cláusula não for anexada ao contrato, ainda assim teria direito?

SIM. 

O Judiciário já se manifestou no sentido de que cabe Ação de Regresso, advindo do direito de regresso entre o adquirente e o antigo proprietário que aliena o imóvel. O STJ já decidiu desta forma (à exemplo: AgRg no AREsp 215.906/RO, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/03/2016, DJe 28/03/2016)

No caso de promessa de compra e venda, o entendimento é um pouco diferente e pode ser objeto de um novo artigo.

De toda sorte, deve ser prudência do ADQUIRENTE averiguar tudo em relação ao imóvel que pretende adquirir para que não sofra com nenhuma surpresa desagradável e não ter nenhuma dor de cabeça.

Noutro lado, deparando-se com a hipótese descrita, procure um advogado especialista, explique a situação para obter um parecer correto e confiável para poder solucionar a problemática.

Agradeço pela leitura e até a próxima!

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Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), mestrado UFES (aluno especial), advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e militante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.

Construção sob encomenda ou sob medida: as operações "Built to suit"

Com “boom” imobiliário brasileiro no decorrer das décadas de 90 e 2000 (mesmo com o freio econômico e de investimento nos últimos 03, 04 anos), muitas empresas estrangeiras vieram depositar seus investimentos em solo brasileiro, trazendo consigo diferentes bagagens culturais, econômicas e jurídicas até então inovadoras por aqui.

Por mais que os contratos built to suit seja praticado em países estrangeiros em larga escala (v.g. Estados Unidos e Europa), aqui no Brasil ainda é relativamente novo, tendo sido superficialmente regulamentado em 2012 através da Lei nº 12.744, que alterou a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) ao acrescentar o art. 54-A em seu rol.

 Mas, no que concerne essa espécie de contrato e por que ele é tão relevante para o mercado imobiliário?

Os contratos ou operações built to suit são, nada mais, que construções feitas por um investidor (normalmente um proprietário de imóvel) ou pelo próprio proprietário do imóvel a um terceiro interessado (que será seu locatário) de acordo com as especificações e imposições deste terceiro, ou seja, sob sua medida ou sob sua encomenda. Com isso, toda a administração, análise, manutenção, investimento, custos, inicial ou total, da obra pertence a este investidor ou proprietário-locador.

De outro lado, o terceiro interessado em alugar o imóvel obriga-se a permanecer no imóvel construído sob medida por um período mínimo necessário remunerar todo aquele investimento feito pelo investidor ou proprietário-locador.

Ainda não entendi. Explique melhor.

Explico.

Antes de mais nada, temos de perceber que os contratos ou operações built to suit trabalham com o futuro. Em outras palavras, o investidor ou o proprietário-locador constrói um imóvel visando os interesses do futuro locatário (inquilino), de acordo com as suas especificidades, vontades e desejos de aparato diretamente relacionado à sua empresa, negócio ou nicho de mercado.

Possuem, comumente, prazo elevado de duração. Em média, o contrato é de 10 (dez) anos, podendo ser renovado por mais tempo, caso seja necessário.

Normalmente são entabulados por médias e grandes empresas, com saúde financeira boa/ótima, aptas, inclusive, a ter boa abertura com instituições financeiras, cujas quais têm como objetivo expandir e aumentar suas redes, tais como farmácias, fast foods, redes de saúde de caráter mundial, agências bancárias, galpões industriais, prédios comerciais, call centers, etc.

Daí se dizer, então, que as espécies de contratos ou operações built to suit são mais voltados ao nicho empresarial, surgindo da necessidade das grandes companhias imóveis de acordo com suas características e necessidades de trabalho, sem ter de se preocuparem em adquirir um imóvel e levantar uma nova unidade com seus próprios recursos (o que seria mais demorado e acabaria direcionando parte do seu capital para um negócio que o imobiliza, que torna o investimento difícil de se “mexer”).

É um contrato atípico, mesmo que se enquadrando na espécie de locação não residencial (previsão nos artigos 51 e seguintes, da Lei do Inquilinato). Significa dizer que não há uma previsão específica em lei sobre os contratos ou operações built to suit e, desta forma, os envolvidos no contrato possuem uma autonomia maior para elaborá-lo. Porém, não pense que por ser atípico as liberdades são maiores. As regras gerais da locação ainda se enquadram, bem como de outras espécies de contratos.

A inovação legislativa (Lei nº 12.744/2012) trouxe consigo algumas questões importantes.

É possível prever multa em caso de rescisão antecipada do contrato equivalente ao valor total do contrato (o que seria uma forma de impedir que o locatário, principalmente, ceda à tentação de romper o vínculo contratual sem justificativas plausíveis).

Bem como é possível as partes renunciarem à Ação Revisional de Aluguel, ou seja, passados 03 anos de vigência do contrato, não poderão locador ou investidor e locatário revisarem o aluguel a um preço de mercado. Este direito é previsto para o locatário comum; porém, com dissemos, os contratos ou operações built to suit não são contratos típicos de locação, sendo tal inovação legislativa uma grande vitória para o investidor ou proprietário-locador.

Algumas etapas da operação para realização dos contratos ou operações built to suit devem ser observadas pelos participes, além do esforço conjunto. São elas:

• Definição do tipo de prédio (objeto genérico) que será construído, localização, funcionalidades e equipamentos a serem instalados, formas de acesso;
• Uma listagem da busca dos imóveis aptos à preencher as necessidades do locatário, que pode ser feito pelo proprietário-locador ou pelo investidor;
• Viabilidade na aquisição do imóvel listado pelo proprietário-locador ou investidor;
• Celebração do contrato com as especificidades e condições que o negócio impõe, determinando expressamente os direitos e obrigações de cada contratante (inclusive durante o período de obra);
• Definido o imóvel e firmado o contrato, inicia-se o projeto e as aprovações junto aos órgãos competentes sob pena de rescisão;
• Aprovados os projetos, inicia-se a construção sob encomenda, de acordo com as encomendas do locatário (inquilino), salvo se elas forem impossíveis de serem preenchidas, seja por motivo técnico, seja por motivos legais.

Por ser relativamente novo no ordenamento jurídico brasileiro (alguns dizem o primeiro contrato built to suit em solo brasileiro foi pela fábrica Dako Eletrodomésticos em 1997), não são tantos os negócios que se utilizam desta espécie contratual exatamente por não ser de conhecimento de todos.

De toda sorte, existem diversas vantagens e desvantagens para este tipo de negócio, mas que por motivos de diminuir o conteúdo deste artigo, deixarei para uma próxima oportunidade.

Agradeço pela leitura e até a próxima!

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Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), mestrado UFES (aluno especial), advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atuante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.