TESTAMENTO: você sabe o que é e para que serve? Conheça um pouco mais sobre esse importante documento.

Fonte: http://ivonezeger.com.br/tag/testamento/

É muito comum ouvirmos notícias de que membros de uma mesma família estão em verdadeiros “pé de guerra” por causa do patrimônio deixado por um ente falecido. Quantas são as histórias que já escutamos e vemos, cotidianamente, em nosso noticiário de familiares se afastando, rompendo relacionamentos ou até mesmo tirando a vida de um familiar por conta da Sucessão patrimonial de ente falecido?

Em razão destes e outros cenários que o TESTAMENTO, este instrumento importantíssimo, vem à calhar.

A legislação civil (art. 1857 e seguintes, do Código Civil de 2002) concede a qualquer cidadão, ainda em vida, emitir sua declaração de última vontade com o objetivo de dispor, no todo ou em parte de seus bens/patrimônios (ao limite de 50% - cinquenta por cento -, pois a legislação civil salvaguarda aos herdeiros necessários os outros 50%).

O proprietário desses bens/patrimônios nomeará certos indivíduos, a quem de sua livre sua escolha, para partilhá-los de acordo e na forma com o que for estipulado após o seu falecimento. Portanto, o proprietário documentará como será feita a disposição dos seus bens/patrimônios ainda em vida.

Sem mais delongas, o TESTAMENTO pode ser considerado um documento, elaborado de forma unilateral, daí ser considerado um negócio jurídico unilateral (não depende de outra pessoa para formá-lo), possuindo caráter personalíssimo, ou seja, somente a própria pessoa poderá elaborá-lo, correspondendo a um ato final de disposição patrimonial a quem desejar.

Para que seja válido e possa produzir efeitos, o TESTAMENTO deve ser elaborado de forma livre e de boa-fé, devendo o Testador (aquele que elaborará o Testamento) possuir capacidade para fazê-lo (entenda como “discernimento”; plenitude mental e cognitiva), devendo respeitar as exigências da lei. A nossa legislação disponibiliza diversas Modalidades de TESTAMENTO para qualquer cidadão (a quem tiver curiosidade, basta acessar o Código Civil por este link, e ler os arts. 1857 e seguintes). 

Como meu objetivo é trazer o que é mais relevante para os caros leitores, passo a discriminar as Modalidades que, no meu ponto de vista, são os mais simples, porém, os mais usados na prática.

• 1ª MODALIDADE: o TESTAMENTO PÚBLICO

     Nesta modalidade, o TESTAMENTO é elaborado em Cartório de Notas (qualquer Cartório à livre escolha do Testador), onde o Tabelião lavrará (escreverá) o documento. Para tanto, alguns requisitos legais e obrigatórios devem ser observados:

a)      Quem emite as ordens do TESTAMENTO é o Testador;

b)     Deve ser feito na presença de 02 (duas) ou mais testemunhas, maiores de 18 (dezoito) anos, que não tenham qualquer grau de parentesco com o Testador ou com seus herdeiros, devendo as testemunhas assinarem, OBRIGATORIAMENTE;

c)      O Testador nomeará um ou mais Testamenteiro, que é o indivíduo nomeado pelo próprio Testador para fazer cumprir as disposições de última vontade (age como se fosse o Inventariante na Ação de Inventário);

d)     Não poderá o Testador dispor de mais de 50% de seu patrimônio, pois este diz respeito aos bens que, por direito e imposição da Lei Civil, pertencem aos herdeiros necessários (entenda como os de “sangue”);

e)    O Testador tem, portanto, o direito de dispor de até 50% (cinquenta por cento) de seu patrimônio para QUALQUER PESSOA que lhe interesse e à sua livre escolha.

           

     O TESTAMENTO PÚBLICO poderá conter a definição do modo de partilhar os bens deixados para os herdeiros em proporções/porcentagens ou por qualificação dos bens em espécie.

     ALGUMAS VANTAGENS do TESTAMENTO PÚBLICO:

   i) É um documento amplamente público, dispondo para toda a sociedade qual é a intenção do Testador e quem serão os beneficiados como destinatários de sua herança.

  ii) Apesar da ampla publicidade das informações contidas no TESTAMENTO PÚBLICO, este é considerado o mais seguro dentre as Modalidades existentes, pois fica registrado no próprio Cartório de Notas, ficando ali guarnecido.

 iii) Com o falecimento do Testador, basta que o Testamenteiro apresente a Certidão ou o Traslado do TESTAMENTO PÚBLICO ao juiz, por intermédio da Ação de Abertura, Registro, Cumprimento e Arquivamento de TESTAMENTO PÚBLICO.
     Essa Certidão ou Traslado é o documento final realizado junto ao Cartório de Notas, cujo qual também consta no Livro de Notas que o Tabelião lavrou. 

   Por ser Público, o juiz somente irá verificar os requisitos do TESTAMENTO e mandará lavrar o Termo de Apresentação, mandará ouvir o Ministério Público e, ao após, mandará cumprir o TESTAMENTO.

OBS.: todo procedimento está descrito no Código de Processo Civil de 2015, no rol dos artigos 735 e seguintes, cujo qual está neste link

     VALOR PARA REALIZAÇÃO DO TESTAMENTO PÚBLICO:

     Os valores vão de acordo com a Tabela de Emolumentos Anual expedida pelo SINOREG (Sindicato dos Notários e Registradores) de cada Estado do Brasil.

     No Espírito Santo, por exemplo, Estado em que eu atuo como Advogado, os valores variam da seguinte forma:

- 1ª opção = Testamento Público SEM valor declarado: R$ 1.350,92

- 2ª opção = Testamento Público COM valor declarado: DEPENDERÁ DO VALOR DECLARADO

     Como esta Modalidade é feita diretamente pelo Testador no Cartório, o profissional habilitado para fazer o TESTAMENTO PÚBLICO é o Tabelião do próprio Cartório de Notas, e não um advogado.

     Todavia, em muitos casos, os familiares pedem a presença de um advogado e/ou seu auxílio para elaboração e acompanhamento para o ato, cujo valor do serviço varia de acordo com as exigências, complexidade, tempo despedindo pelo profissional, etc., tudo a ser deliberado entre os interessados.

• 2ª OPÇÃO = o TESTAMENTO PARTICULAR

     Nesta modalidade, o TESTAMENTO é elaborado pelo próprio Testador, de punho ou macanicamente (digital), devendo-se preencher os seguintes requisitos para que seja válido e eficaz:

a)  Deve ser lido na presença de, no mínimo, 03 (três) ou mais testemunhas, assinado por todas e pelo próprio Testador, OBRIGATORIAMENTE.

       Isto porque, posteriormente, estas testemunhas serão chamadas pelo juiz para reconhecerem e confirmarem sua assinatura, bem como a autenticidade do documento;

b)  Nomeado (s) o (s) Testamenteiro (s), deve ser o TESTAMENTO levado à juízo, OBRIGATORIAMENTE, para postular a chamada Ação de Abertura, Registro, Cumprimento e Arquivamento de TESTAMENTO PARTICULAR;

c)   Todos os herdeiros serão intimados, bem como o Ministério Público para dar seu parecer;

d)  Se todos os requisitos tiverem preenchidos, o TESTAMENTO PARTICULAR será registrado e arquivado no Cartório, confirmando-se as disposições testamentárias;

           

     VANTANGES: não é necessário arcar com os emolumentos do Cartório de Notas; sua elaboração é mais célere e menos formal; por ser de caráter particular, somente o Testador e quem mais ele permitir, terão acesso às suas informações.

     DESVANTAGENS: obrigatoriedade do posterior procedimento judicial para surtir efeitos; poderá haver discordâncias dos requisitos pelo juiz (o que é muito comum) caso o Testamento não seja feito por pessoa apta e detentora dos conhecimentos necessários.

     Portanto, perceba que, diferente do TESTAMENTO PÚBLICO, no PARTICULAR, como o documento é elaborado “fora” do Cartório, sendo OBRIGATÓRIA a análise dos requisitos legais pelo juiz.

   MÉDIA DE VALORES: para o TESTAMENTO PARTICULAR os valores mais comuns são:

        i) o valor pago ao profissional habilitado e especializado para elaboração do documento.

       Isto porque, caso o documento não tenha sido produzido corretamente, preenchendo todos os requisitos legais importará na invalidação do instrumento e a impossibilidade de produção dos seus efeitos.

        A consequência disso é a obrigação dos indivíduos nomeados no TESTAMENTO PARTICULAR buscar a partilha dos bens por intermédio da Ação de Inventário, que é a regra geral da Sucessão.

                       

        ii) o valor para ajuizamento da Ação de Abertura, Registro, Cumprimento e Arquivamento do TESTAMENTO PARTICULAR com o falecimento do Testador (que é condição obrigatória para que o Testamento surta efeitos).

            Os valores normalmente seguem o que a Tabela da Ordem dos Advogados que cada Estado estipula.

        No mais, deve o interessado procurar um ADVOGADO ESPECIALISTA e de sua confiança para tratar sobre estes e outros assuntos.

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Qualquer dúvida ou assuntos de interesses particulares, meus dados profissionais encontram-se no canto direito superior da tela. Estou à disposição!

Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atuante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.

Problemas com seu inquilino? Conheça um pouco sobre a Ação de Despejo.

Fonte: https://www.facebook.com/willriosart/photos/
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Em outra passagem (link do artigo) salientei que entre 2009 e 2011 o Brasil passou por uma crescente onda imobiliária, quando foi disponibilizado no mercado o acesso rápido e fácil ao crédito para o setor, possibilitando milhares de pessoas alcançar a tão sonhada casa própria.

Ocorre que com a crise econômica que assolou o país, e ainda assola, trazendo elevados índices de desemprego, aumento dos índices de inflação e das taxas de juros, ademais da crise política ainda vigente, muitas pessoas se tornaram inadimplentes, seja do crédito imobiliário antes concedido, seja em torno das despesas e gastos que, obrigatoriamente, seguem o imóvel.  

Mesmo com as quedas dos preços médios dos alugueis (no ano de 2016, caiu em 5,12% - os dados se encontram neste link), exatamente pela falta de procura, a inadimplência permanece alta e muitos dos proprietários de imóveis ficam sem saber o que fazer quando seus locatários deixam em aberto uma ou várias de suas obrigações em torno da locação.

Portanto, o que fazer quando seu inquilino/locatário está com dívidas em aberto ou ele descumpre o que foi estipulado em contrato? Quais são os direitos que o locador, proprietário de um imóvel que está sendo alugado, tem em relação a este tipo de situação? É o que passaremos a responder abaixo.

Antes de qualquer coisa, você precisa entender que a relação entre o locador e o locatário é regulada por uma lei específica e não se considera uma relação consumerista (regulada pelo Código de Defesa do Consumidor). Esta lei é a Lei nº 8.245/91 (link da lei), mais conhecida como Lei do Inquilinato, que sofreu algumas alterações em 2009, pela Lei nº 12.112.

Ali se dispõe sobre direitos e deveres que as partes têm, de modo que, para evitar que eu faça um artigo mais técnico, vou ir direto ao ponto. Quem tiver interesse e/ou curiosidade, todos os direitos e deveres estão dispostos nos arts. 22 e 23, da Lei, fora outros espalhados.

Quando o locatário, aquele quem aluga o imóvel do locador, descumprir alguns destes deveres dispostos na Lei, o locador terá o direito de REAVER o imóvel, ou seja, retirar o locatário e desocupar o imóvel (hipóteses do art. 9º, da Lei), por intermédio da famosa AÇÃO DE DESPEJO, conforme art. 5º.

A situação mais comum em que o locador ajuíza a AÇÃO DE DESPEJO são os casos de inadimplência do aluguel e/ou dos encargos obrigatórios (IPTU, luz, água, gás, condomínio, etc.) desde que previamente acordado e expresso em contrato que tais deveres são do próprio locatário e não há nenhuma garantia no contrato (como caução ou fiança).

A própria Lei informa que tal ação poderá ser ajuizada já no 1º dia seguinte à data em que deveria ter sido efetuado o pagamento da obrigação.

Todavia, existem outras diversas situações que confere ao locador ajuizá-la, tais como:

• Quando o locatário não sai do imóvel após findado o prazo contratual, tais como nas locações por temporada;
• Quando o locatário falece e terceiros não dependentes ficam no imóvel;
• Mudanças no imóvel sem prévia autorização do locador – descumprimento contratual;
• O locatário subloca (aluga para outra pessoa) o imóvel mesmo após encerrado o contrato com o locador;

É interesse observar que o locador ainda pode conceder um prazo de 30 (trinta) dias para que o locatário cumpra com suas obrigações e desocupe o imóvel de maneira amigável e sem intervenção judicial. Basta enviar uma Notificação Extrajudicial informando os motivos para que deva desocupar o imóvel e os valores que ainda estão em aberto.

Apesar de não ser o objetivo deste artigo adentrar ao procedimento específico da AÇÃO DE DESPEJO, compete informar que o art. 59, da Lei do Inquilinato, traz as principais características desta ação, bem como as situações em que poderá ser requerida LIMINAR, ou seja, uma decisão antecipada e urgente para desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias (casos de falta de pagamento de alugueis e acessórios).

Diante disto, para que o locador que se encontra em situações de irregularidade do seu locatário, é interesse que procure um ADVOGADO ESPECIALISTA no assunto, não só para se informar acerca do seu caso, como também para tomar as providências necessárias.

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Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atuante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.

Atraso na entrega de imóvel gera dano moral automaticamente? Entenda o novo posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Fonte da imagem:
https://correamattos.jusbrasil.com.br/artigos/258264453/

Parece que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) finalmente sedimentou o entendimento acerca da condenação das construtoras-vendedoras em compensar os danos morais suportados pelos compradores quando da ocorrência de atrasos na entrega do imóvel.

Em acórdão proferido pela Ministra Nancy Andrigh, da 3ª Turma do STJ, no Recurso Especial nº 1.634.751 do Estado de São Paulo, considerou que os danos morais experimentados pelo comprador do imóvel em caso de atraso na sua entrega precisam ser efetivamente comprovados para que seja possível concedê-los.

Mas, você deve estar se perguntando: não é óbvio que é necessário comprovar o dano moral para que a construtora seja condenada a compensá-los em caso de atraso na entrega do imóvel comprado?

À primeira vista, caro leitor, pode até ser esta a sua conclusão. Entretanto, não era este o entendimento do STJ e dos demais Tribunais do país acerca desta temática.

Em um conceito bem superficial, podemos dizer que o dano moral ou à moral de alguém é a lesão a um ou mais direitos da personalidade do indivíduo. Direitos estes que, sem querer aqui esgotar sobre a conceituação (o que é, diga-se de passagem, impossível), são intrínsecos ao homem, inatos à pessoa humana, tais como seu corpo, sua saúde e integridade física e psíquica, imagem, aparência, aspectos de sua identidade, etc.; ou seja, elementos que circundam a subjetividade e dignidade da pessoa.

Diversos são os artigos e diplomas que preveem o dano moral, tais como nossa Constituição da República de 1988, em seu art. 5º, inciso V e X, o Código de Defesa do Consumidor (art. 6º, VI) e o Código Civil de 2002 (art. 186).

Voltando ao caso em debate, ocorria que, antes desta decisão do STJ, para as situações em que o vendedor atrasava na entrega do bem, o entendimento era de que o dano e abalo à moral do comprador do imóvel era PRESUMIDO, ou seja, NÃO ERA NECESSÁRIO SE COMPROVAR/DEMONSTRAR que houve dor, mágoa, angústia ou qualquer outra forma de lesão ao campo subjetivo e à dignidade do comprador. É o que chamamos de DANO MORAL IN RE IPSA.

Portanto, até o início do ano de 2017, o dano moral era concedido de maneira direta, sem necessidade de comprová-lo, pois advinha da mera conduta do vendedor em atrasar na entrega do imóvel.

Após a decisão do STJ, passou-se a entender que, para que o comprador seja compensado moralmente pelo descumprimento do contrato (atraso na entrega do imóvel na data previamente acordada) pelo vendedor, faz-se IMPRESCINDÍVEL a comprovação do abalo moral concretamente, sob pena de este não ser concedido, pois, NÃO MAIS SE PRESUME a sua ocorrência ante o mero descumprimento.

Para que ainda mais claro, eu trago a literalidade de outra decisão da Ministra Nancy Andrigh no Recurso Especial nº 1.665.550 do Estado da Bahia, julgado em 09/05/2017, in verbis:

“(...) A jurisprudência do STJ vem evoluindo, de maneira acertada, para permitir que se observe o fato concreto e suas circunstâncias, afastando o caráter absoluto da presunção de existência de danos morais indenizáveis. 

9.  O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores”.

Diversos foram os julgados do STJ que seguiram a mesma linha de entendimento da Ministra. Apenas a título de informação, posso exemplificar: AREsp 1075056 do MA; AREsp 737158 do RJ; REsp 1647276 de RO; AREsp 847358 de MG, AREsp 849475, também de MG; dentre outros diversos.

Apesar de ser um assunto mais técnico, ele é aplicável a TODOS em sociedade!

Qualquer pessoa que compre um imóvel em construção ou na planta, em que estipule um prazo para entregá-lo e seja ele descumprido, poderá ser aquela pessoa lesada, devendo-se ter em mente que, agora, o abalo à moral deve ser comprovado concretamente para que se perceba a compensação.

A melhor opção para o indivíduo que tenha sido prejudicado por estas e outras ocasiões é procurar um ADVOGADO ESPECIALISTA para obter um parecer e consultas mais técnicas e aprofundadas.

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Qualquer dúvida ou assuntos de interesses particulares, meus dados profissionais encontram-se no canto direito superior da tela. Estou à disposição!

Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atuante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.

Comprou imóvel na planta, parcelou, quitou, mas não recebeu a Escritura Pública definitiva assinada pelo vendedor? Entenda a chamada AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL

Fonte: http://zipanuncios.com.br/ads/advocacia-2/

É muito comum nas relações de compra e venda de imóvel ainda na planta, o comprador não gozar do valor total do imóvel. 

Como a construção do empreendimento se dá ao longo do tempo, comprador e vendedor formulam um contrato, chamado de Contrato de Promessa de Compra e Venda, passando as partes deste contrato a figurarem como promitente ou compromissário-vendedor e promitente ou compromissário-comprador, até a quitação integral das parcelas e a entrega do imóvel finalizado. 

Como estamos diante de uma mera promessa, entende-se que aquele contrato é um contrato preliminar, servindo-se de objeto para, mais adiante, ser convalidado em Contrato Definitivo de Compra e Venda.

Portanto, inicialmente, devemos entender que este Contrato de Promessa de Compra e Venda, cuja relação é regulada e abraçada pelo Código Civil e pelo Código de Processo Civil, serve para conferir garantias às partes até o encerramento das parcelas e entrega do imóvel, ora objeto do contrato.

Importante ressaltar que o Código Civil, em seu art. 1.417, realça a necessidade daquele Contrato de Promessa de Compra e Venda ser levado à registro no Cartório de Registro de Imóveis onde o empreendimento está matriculado, a fim de conferir, formalmente, todas as garantias das partes envolvidas. Isto porque, com esse registro, torna-se de conhecimento público, podendo ser opostos à atos de terceiros, pois é público e notório que aquele imóvel já pertence a uma pessoa, ora compromissário ou promitente-comprador. 

Todavia, sabemos que nem todas as pessoas são diligentes e cuidadosas, razão pela qual pode o Contrato de Promessa de Compra e Venda não ser levado à registro. Diante dessas situações, diversos compromissários/promitentes-compradores foram prejudicados pelo não registro do contrato que, até o Superior Tribunal de Justiça (STJ) se pronunciar acerca desse tema, seguia-se o que o art. 1.417, do Código Civil de 2002, dizia. 

Sem mais delongas, para evitar que os compromissários/promitentes-compradores fossem prejudicados, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a Súmula 239, afirmando que, independentemente do registro do Contrato de Promessa de Compra e Venda, o compromissário/promitente-comprador gozará de todos os direitos atinentes ao contrato, pois é uma relação de direito pessoal e não deve estar sujeita ao registro para se discutir eventuais deslizes na relação jurídica com o compromissário/promitente-vendedor. Em outras palavras, segue o teor literal do Súmula 239, do STJ:

• Súmula 239, STJ. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Portanto, o objetivo de ser da Súmula 239, do STJ é resguardar o promitente/compromissário-comprador em caso de o Contrato de Promessa de Compra e Venda não ter sido registrado quando da sua elaboração, de modo que este ato passou a tornar-se dispensável para concessão da Escritura Pública definitiva.

Passada esta primeira análise quanto a desnecessidade do registro do pré-contrato ou do contrato preliminar,  vejamos o que segue. 

Vimos que comprador e vendedor estabelecem as formas de pagamento para aquisição do imóvel, de modo que, normalmente, é acordado o pagamento parcelado. Ao final do pagamento destas parcelas, surge para o comprador o direito (real) de obter o documento capaz de transferir para sua propriedade o imóvel adquirido parceladamente, tendo como base aquele Contrato de Promessa de Compra e Venda anteriormente feito.

Ocorre que, em muitas situações, o promitente/compromissário-vendedor, quando ao final do pagamento das parcelas, não entrega ao promitente/compromissário-comprador o principal documento para transmissão da propriedade, qual seja, a Escritura Pública definitiva, devidamente assinada, para fins de registro definitivo na matricula do imóvel e, assim, consolidar ao promitente/compromissário-comprador a propriedade sobre o imóvel quitado.

Na hipótese do promitente/compromissário-vendedor não outorgar/entregar a Escritura Pública definitiva assinada ao promitente/compromissário-comprador por livre e espontânea vontade, por qualquer razão que seja, descumprindo, assim, com a sua parte na relação, surge para o promitente/compromissário-comprador o direito de ajuizar a chamada AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA IMÓVEL, prevista no art. 318, do Código de Processo Civil de 2015, e no Código Civil de 2002, nos arts. 1.417 e 1.418.

O objetivo desta AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL é, portanto, requisitar ao Poder Judiciário que faça as vezes do promitente/compromissário-vendedor, que se eximiu/negou a cumprir com a sua parte do negócio jurídico, qual seja, entregar a Escritura Pública definitiva quando da quitação de todas as parcelas. É, sendo assim, obrigar o vendedor a transmitir o bem imóvel mediante decisão judicial, de modo que esta decisão acaba suprindo a vontade do vendedor, uma vez que descumprida.

O juiz, ao analisar o pré-contrato, o Contrato de Promessa de Compra e Venda, bem com os documentos que comprovam a quitação das parcelas, junto ao registro desta pré-contrato no RGI (mas, como vimos, não é um requisito obrigatório), concederá a sentença ou CARTA DE ADJUDICAÇÃO que substituirá a vontade do promitente-vendedor. Esta sentença, por sua vez, servirá como título para que o comprador registre, em sua propriedade, o imóvel.

Podemos dizer, então, que esta sentença ou CARTA DE ADJUDICAÇÃO dada pelo juiz em sua decisão “substituirá” a Escritura Pública definitiva, bastando ao comprador, que não é mais considerado mero “promitente ou compromissário”, levá-la ao RGI para registrá-la.

Para além deste exemplo, que é o mais comum na prática, outros podem ser dados, senão, vejamos:

• Casos em que o vendedor faleceu ou mudou de endereço;
• Casos em que o imóvel foi cedido a terceiros;
• Casos em que o imóvel está dado como garantia (hipoteca, por exemplo) em nome da própria construtora a uma instituição financeira;

Façamos uma observação importante: para que haja o direito de pleitear a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL é necessário que haja no Contrato de Promessa de Compra e Venda a impossibilidade das partes se arrependerem do contrato. Ou seja, se estiver previsto no pré-contrato a Cláusula de Arrependimento NÃO PODERÁ o promitente/compromissário-comprador adjudicar compulsoriamente o imóvel, pois em caso de descumprimento contratual, outros meios deverão ser utilizados pela parte prejudicada para reaver seus prejuízos.

Diante de tudo que foi dito, em resumo, podemos concluir que, para que haja possibilidade do promitente/compromissário-comprador ajuizar a chamada AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEIS, necessário estar presentes os seguintes requisitos:

•  Impossibilidade de Arrependimento (Cláusula de Arrependimento);
• Recusa do promitente-vendedor em conceder/outorgar a Escritura Pública definitiva do imóvel;
•  Quitação integral das parcelas por parte do promitente-comprador;
• Preenchimento dos requisitos legais para formulação do Contrato de Promessa de Compra e Venda

Outro ponto importante que deve restar claro é que o imóvel deve estar regularizado no Cartório de Registros Gerais, não podendo estar sujeito a qualquer pendência legal ou administrativa, tal como, por exemplo, aprovação do loteamento junto à Prefeitura local, retificações quanto ao registro, descrição e individualização do imóvel, etc. Do contrário, não será possível ajuizar a AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEIS, mas, sim, Ação de Indenização por Perdas e Danos ou, até mesmo, Usucapião.

Deixo registrado que não há mais discussão quanto ao prazo para se ajuizar a AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEIS, nem DECADENCIAL, nem PRESCRICIONAL. É uma ação fundada em direito real, salvo em casos de Usucapião de terceiros, conforme já sedimentou o STJ.

Apesar de o tema ser um pouco denso, acredito que muitos compradores de imóveis passaram, passam e passarão por estas situações. Aconselho que, caso isto já tenha ocorrido com você ou com algum conhecido, procure um ADVOGADO ESPECIALISTA no Direito Imobiliário, Civil, principalmente em Contratos, e Direito do Consumidor, para entender melhor o que pode e o que deve ser feito.

Faço um adendo: a AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEIS não serve somente para os compradores. Serve, também, para os vendedores (construtoras ou incorporadoras, etc.), a depender do caso.

Para mais informações ou para tirar dúvidas, consultas e pareceres jurídicos, todos os meus contatos estão disponibilizados ao lado direito desta página. Estou à inteira disposição!

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Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atuante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.