Nova lei autoriza fornecedores a dar descontos de acordo com a forma de pagamento do consumidor

O artigo dessa semana serve-se mais como uma utilidade pública à todos nós, consumidores, principalmente em tempos de “Black Friday”, TODO CUIDADO É POUCO!

Nesta semana, mais especificamente no dia 23/11/2018, teremos mais uma “Black Friday” brasileiro, cultura da prática de preços menores que as usualmente aplicadas em diversos serviços e produtos dos fornecedores, cujo principal objetivo é atrair o consumidor.

Por este motivo, resolvi trazer para vocês uma novidade que talvez poucos saibam.

Em 2004, o Congresso Nacional, com aprovação do ex-presidente Lula, sancionou a Lei nº 10.952/2004, que regulava as formas de oferta e afixação de preços de produtos e serviços para os consumidores pelos fornecedores.

A lei é curta, trata de assuntos, de certa forma, simples, mas tem lá sua importância. Caso queira acessá-la, basta clicar neste link. A título de exemplo, o art. 2º determina que:

Art. 2^o São admitidas as seguintes formas de afixação de preços em vendas a varejo para o consumidor: 

I – no comércio em geral, por meio de etiquetas ou similares afixados diretamente nos bens expostos à venda, e em vitrines, mediante divulgação do preço à vista em caracteres legíveis; 

II – em auto-serviços, supermercados, hipermercados, mercearias ou estabelecimentos comerciais onde o consumidor tenha acesso direto ao produto, sem intervenção do comerciante, mediante a impressão ou afixação do preço do produto na embalagem, ou a afixação de código referencial, ou ainda, com a afixação de código de barras. 

III - no comércio eletrônico, mediante divulgação ostensiva do preço à vista, junto à imagem do produto ou descrição do serviço, em caracteres facilmente legíveis com tamanho de fonte não inferior a doze.   (Incluído pela Lei nº 13.543, de 2017) 

Parágrafo único. Nos casos de utilização de código referencial ou de barras, o comerciante deverá expor, de forma clara e legível, junto aos itens expostos, informação relativa ao preço à vista do produto, suas características e código.

O importante para nós é a inovação trazida por uma nova lei sancionada em 2017 (por isso eu disse que poucos ou quase ninguém sabe disso). É a Lei nº 13.455/2017, que acrescentou à Lei 10.952/2004 o art. 5º-A, bem como estipulou no art. 1º o que realmente nos interessa neste artigo. Antes de ver o que é o tema, vejamos as redações dos referidos artigos:

Art. 1^o  Fica autorizada a diferenciação de preços de bens e serviços oferecidos ao público em função do prazo ou do instrumento de pagamento utilizado. 

Parágrafo único. É nula a cláusula contratual, estabelecida no âmbito de arranjos de pagamento ou de outros acordos para prestação de serviço de pagamento, que proíba ou restrinja a diferenciação de preços facultada no caput deste artigo.  

Art. 2^o  A Lei n^o 10.962, de 11 de outubro de 2004, passa a vigorar acrescida do seguinte art. 5^o-A:

“Art. 5º-A.  O fornecedor deve informar, em local e formato visíveis ao consumidor, eventuais descontos oferecidos em função do prazo ou do instrumento de pagamento utilizado.

Parágrafo único. Aplicam-se às infrações a este artigo as sanções previstas na Lei n^o 8.078, de 11 de setembro de 1990.” 

O que isso significa na prática? Significa que um desejo da sociedade foi atendido.

Não entendeu? Eu explico.

Com esta inovação legislativa, agora os fornecedores PODEM aplicar descontos em suas mercadorias ou seus serviços de acordo com a forma de pagamento optada pelo consumidor ou em função do prazo.

Antes desta lei, a legislação consumerista não admitia a prática de diferenciação de preços ou aplicação de descontos, mesmo aos pagamentos em dinheiro e à vista (apesar de ser muito comum no mercado), pois entendia-se ser contrário aos direitos do consumidor.

Com esta mudança legislativa, o fornecedor pode atribuir descontos aos consumidores mesmo que pegue em cartão de crédito ou de débito, ou seja, exatamente em função do prazo pro pagamento do preço ou do modo de pagamento, não só mais em dinheiro e à vista, que agora está livre para efetuar o desconto sem qualquer medo ou receio, de acordo com sua vontade e possibilidade.

Mas, Dr., quer dizer então que se eu chegar com o dinheiro ou quiser pagar por um produto no débito, o fornecedor tem que me dar desconto obrigatoriamente?

Negativo. Os descontos PODERÃO ser concedidos pelos fornecedores, não havendo nenhuma obrigatoriedade de sua parte neste sentido, nem havendo motivo para que o consumidor imponha sua aplicação alegando a existência desta novidade legislativa.

Todavia, o fornecedor deve sempre guardando por si o dever de informar o consumidor através de informativos, em locais visíveis, com caráter ostensivo e claro, para que não contrarie o que determina o Código de Defesa do Consumidor e lese os direitos dos consumidores, o que ocasionaria em aplicação de punições, multas, etc., informando com clareza a diferença de valores de determinado produto ou serviço caso seja pago à vista, no dinheiro, ou à prazo, no cartão ou cheque.

A ideia do legislador era a de evitar que fosse estimulado pelo fornecedor, ilegalmente, que o consumidor adquirisse produto ou serviço mediante dinheiro somente para lograr o desconto, o auxiliaria o fornecedor, pois não pagaria pelas taxas cobradas pelos cartões e suas "maquininhas" e demorasse mais a receber pelas suas vendas.

Outra justificativa era a de aumentar a concorrência entre as administradoras de cartão à baixarem as taxas cobradas dos estabelecimentos comerciais, bem como diminuir o valor médio dos produtos (se você não sabia, muitas lojas cobram um “a mais” pelo seu serviço ou produto exatamente pelas taxas pagas às administradoras dos cartões, ou seja, o custo era, inevitavelmente, repassado ao consumidor). Com essa possibilidade esclarecida e, agora, legal, ponto para nós!

Portanto, consumidor, seu poder de barganha aumentou e o fornecedor agora pode te conceder descontos sem qualquer receio, seja no pagamento à vista ou à prazo, no dinheiro ou no cartão.

Essas e outras questões voltados ao direito do consumidor são importantes para que, cada vez mais, possa a sociedade encontrar preços justos e viáveis para suas compras e aquisições de produtos e serviços. Quem ganha é a sociedade como um todo!

Qualquer necessidade relacionada às questões consumeristas, me coloco à disposição.

Agradeço pela leitura e até a próxima!

Deixe abaixo seu comentário sobre o que achou do artigo. Lembrando que o debate também é bem-vindo!

Qualquer dúvida ou assuntos de interesses particulares, meus dados profissionais encontram-se no canto direito superior da tela. Estou à disposição!

Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), mestrando do Programa de Pós-graduação em Direito Processual (PPGDIR) da UFES como aluno especial, advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e militante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.

(1) Infiltrações no meu apartamento, e agora? (2) Posso parar de pagar as taxas condominiais?

São inúmeros casos todos os dias que relatam problemas de infiltrações no apartamento. Manchas e umidades nas paredes, obstruções nos encanamentos, pinturas descascando, podem ser indícios/sinais de infiltrações.
Normalmente, derivam de andares superiores para os andares abaixo e são transtornos comuns de defeitos internos, seja por decorrência da construção (falhas estruturais, por exemplo), seja por decorrência do tempo que acabam provocando danos e prejuízos à outras unidades.

Muitas dúvidas são lançadas pra este tipo de episódio e, diante desta gama de possibilidades e consequências, não cabe à mim esgotar o tema. Daí que tratarei de maneira geral acerca da questão e tratarei de uma situação bem peculiar que pode surtir muitas dúvidas dos condôminos.

Por isso, é IMPORTANTE LER O ARTIGO ATÉ O FINAL! Te garanto que você vai tirar algumas perguntas que possam circundar sua cabeça. Vamos ao assunto da semana.

Antes de adentrar ao assunto em questão, gostaria apenas de deixar claro que não adentrarei nas situações em que o condomínio ainda está acobertado pela garantia da construtora, ou aqueles que não possuem mais de 5 anos. 

A legislação que rege os condomínio verticais, a Lei nº 4.591/64, em seu art. 19º, salienta sobre esses inconvenientes que possam surgir em torno do condomínio. Diz o artigo:

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interêsses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

As partes grifadas realçam a importância dos termos que queremos destacar pro assunto em debate.

A partir deste artigo, surge para os condôminos um DEVER de não causar prejuízos aos demais condôminos, devendo, se for o caso, promover obras e reparos em sua unidade para que não venha a, futuramente, avariar/danificar o imóvel alheio, além de abster-se de ocasionar atos potencialmente nocivos aos seus pares.

Mas, Dr., no meu condomínio o dono da unidade não quer realizar os reparos e se recusa a fazê-lo. Já aprovamos os orçamentos em assembleia, encaminhamos ao condômino e ele não fez nada no prazo que estipulamos para que ele desse início às obras. Como devemos proceder?

Primeiramente, comunique ao síndico. Ele tem, obrigatoriamente, que analisar a situação num plano geral e inicial, investigar de onde estão vindo os sinais e tentar corrigir.

Caso não seja possível corrigir pelos meios extrajudiciais, infelizmente, não existem muitas opções a não ser a intervenção judicial.

O condômino prejudicado, ou melhor, a unidade afetada tem a opção de realizar os reparos em seu imóvel por conta própria e depois pedir o ressarcimento através de Ação Ressarcitória/Indenizatória, conforme autoriza o art. 247 e 249, do Código Civil de 2002.

Caso não tenha condições ou não queira fazê-lo, a opção que resta, que também é a judicial, seria promover uma Ação de Obrigação de Fazer com Pedido Urgente (liminar) somado aos pedidos de indenização se, eventualmente sofreu alguma perda material. Danos morais são possíveis somente em casos extremos, por isso, a depender da situação concreta, são passíveis de serem pleiteados. Do contrário, a indenização será eminentemente material.

O ADVOGADO ESPECIALIZADO e atento poderá promover uma demanda chamada Ação de Produção Antecipada de Provas, fundada no art. 381 e seguintes, do Novo Código de Processo Civil, para o (a) responsável da unidade afetada com as infiltrações. Essa ação visa realizar uma prova técnica (perícia), de maneira antecipada, a fim de colher o máximo de informações acerca da necessidade das obras e a causa de sua origem, comprovando, perante o juiz, com convicção probatória a imprescindível feitura das obras de reparo.

A depender da situação, se o condômino da unidade na qual está se originando as infiltrações se negar a deixar os profissionais habilitados à efetuar as reparações adentrarem ao seu imóvel, mesmo diante de uma decisão judicial que assim determine, poderá haver intervenção policial para liberação da passagem.

Doutor, no meu caso as infiltrações não originam de uma unidade e sim da parede do condomínio, ou canos de água da coluna, ou do telhado...ou seja, de alguma área comum. E aí? O que fazer?

A mesma linha de raciocínio serve para o condomínio, caso os problemas da unidade devirem de partes comuns do edifício. O responsabilizado pelas obras de reparo será o condomínio. Ele (o condomínio) é quem arcará com os reparos.

Diante deste cenário, surgiu um ponto relevante que me foi apresentado há alguns dias atrás. Milito na área de Condomínios e prestamos serviços para algumas Administradoras de Condomínio na cidade da Grande Vitória, Espírito Santo.

Me narraram que uma condômina sofreu infiltrações em sua unidade e, por conta disso, parou de pagar as taxas condominiais ordinárias, aquelas taxas obrigatórias que se vencem mensalmente. Indagado por uma dessas Administradoras, de pronto respondi que NADA TEM A VER/NEXO UMA SITUAÇÃO COM A OUTRA.

Obrigações condominiais possuem natureza diametralmente distinta de prejuízos e estragos advindos de infiltrações na unidade. Não se resolve um problema ocasionando outro.

As taxas condominiais, como já aduzi num outro artigo (você pode acessá-lo neste link), são tidas como DEVERES dos condôminos, na forma do art. 1.336, do Código Civil de 2002 e são obrigações propter rem, ou seja, estão sujeitas à coisa (ao imóvel), e não podem ser afastadas à qualquer título de preceito.

Portanto, se caso o condômino estiver com algum problema de infiltrações, nada justifica parar de arcar com suas obrigações condominiais, principalmente, o pagamento das taxas ordinárias e extraordinárias.

No mais, caso haja alguma dúvida a respeito do tema, como de praxe, me coloca à disposição para saná-las.

Importante SEMPRE contar com um profissional habilitado, expediente e de sua confiança para tratar sobre seus assuntos. O Direito que é seu deve ser tratado com o máximo de zelo possível.

Agradeço pela leitura e até a próxima!

Deixe abaixo seu comentário sobre o que achou do artigo. Lembrando que o debate também é bem-vindo!

Qualquer dúvida ou assuntos de interesses particulares, meus dados profissionais encontram-se no canto direito superior da tela. Estou à disposição!

Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), mestrando do Programa de Pós-graduação em Direito Processual (PPGDIR) da UFES como aluno especial, advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e militante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.

Fonte das imagens:

https://politintas.com.br/dica-de-pintura/perigos-do-mofo-e-infiltracao/  

http://www.casagrandenetimoveis.com.br/deu-problema-no-seu-imovel-alugado-2/ 

A importância de se registrar o Contrato de Aluguel (Locação) na matrícula do imóvel

O mercado de aluguel de imóveis é muito grande e sua exploração está cada vez mais latente nos tempos modernos. Porém, o uso desse tipo de negócio de maneira desenfreada, seja para o aluguel de imóvel residencial, seja para o aluguel de imóvel comercial, traz consigo falta de informações relevantes e que muitos locatários, e, na maioria das vezes o próprio locador, não sabe.

O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS, comercial ou residencial, está regulamentado pela Lei nº 8.245/91, a conhecida Lei do Inquilinato, determinando diversas normas, direitos, deveres, obrigações, para ambos os lados da relação locatícia.

O mero fato de o locador e/ou o locatário levar o CONTRATO DE LOCAÇÃO à registro, significando dizer que eles poderão averbar na matrícula do imóvel, em seu Registro Geral, a existência daquele contrato e da relação locatícia, que perdurará até determinado período de tempo (os CONTRATOS DE LOCAÇÃO possuem prazo para início e para término), gerando EFEITOS ERGA OMES, ou seja, gerando publicidade para todas as pessoas em sociedade, para que todos possam saber e ter conhecimento da existência daquela relação, e não apenas se eximindo a produzir efeitos somente entre o locador e o locatário.

Daí uma das grandes e relevantes importâncias de levar o CONTRATO DE LOCAÇÃO à registro na matrícula do imóvel alugado.

Válido traçarmos outras coisas interessantes.

Quando o CONTRATO DE LOCAÇÃO é levado à registro, o locatário passa a ter alguns direitos “a mais” junto ao locador. É um plus em seus direitos.

Por exemplo: o locatário terá, SEMPRE, o direito de preferência na compra do imóvel caso o locador anuncio para venda. Com a averbação na matrícula do imóvel alugado acerca da existência do CONTRATO DE LOCAÇÃO o locatário não poderá ser preterido no seu direito de ter a preferência, dentre compradores possíveis, para adquirir o imóvel que está alugando.

Com isso, caso o locador não observe esta imposição, o locatário poderá demandar ação contra o locador alegando perdas e danos (se existirem), poderá haver o imóvel para si mediante o depósito judicial do preço ofertado pelo locador, conforme narra o artigo 33, da Lei nº 8.245/91.

Vale advertir que se a averbação do contrato junto à matricula do imóvel tiver menos de 30 dias, infelizmente este direito não é aplicado.

Outro exemplo é que, uma vez registrado o CONTRATO DE LOCAÇÃO mediante a averbação do mesmo na matrícula do imóvel, poderá o locatário forçar que a locação seja respeitada até o FIM DO SEU PRAZO. Isso se chama cláusula de vigência, devendo estar expresso no contrato o prazo de locação acordado entre os partícipes.

Para o locador, levar o CONTRATO DE LOCAÇÃO à registro lhe traz a segurança de que obrigações condominiais, tais como IPTU, luz, água, gás e condomínio, sejam cobrados dele, vez que o registro, como falado, leva à conhecimento de todos que estas obrigações pertencem ao locatário.

Existem outras questões interessantes a respeito do CONTRATO DE LOCAÇÃO, mas que poderia ser pauta para outro artigo. Resumidamente, estes seriam os principais benefícios de se levar o contrato ao registro.

Importante ressaltar: nem locador nem locatário são obrigados a registrar. O registro não é uma imposição ou uma condição para que o contrato surte seus efeitos naturalmente. É apenas uma dica/sugestão para resguardar os direitos de todos os envolvidos na relação locatícia.

Uma coisa importante falar: ANTES DE ASSINAR UM CONTRATO DE LOCAÇÃO CONSULTE UM ADVOGADO ESPECIALISTA.

Caso real: um cliente, antes de alugar um imóvel comercial, me contatou para analisar o contrato. O qual não foi minha surpresa, o contrato estava CHEIO de cláusulas irregulares, com redações deturpadas, confusas, obscuras, contra o que a Lei do Inquilinato salienta e, portanto, abusivas. No final das contas, o cliente NÃO FECHOU o contrato porque, simplesmente, o locador (representando por sua administradora) não quis modificar as cláusulas que eu apontei como abusivas e/ou irregulares. Melhor para meu cliente, que evitou um grande e possível problema no futuro.

Mas, Dr., não dará problema. Eu conheço o locador. É boa pessoa. Fora que eu já alugo esse imóvel.

Meus caros, todo cuidado é pouco. Quando se trata do SEU DIREITO, do SEU PATRIMÔNIO, analise tudo sempre com muita calma e parcimônia, e, se possível, conte com um profissional habilitada e de sua confiança.

Se quiser saber mais sobre o tema, tirar suas dúvidas, tratar sobre algum assunto em particular, encontro-me à disposição.

Agradeço pela leitura e até a próxima!

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Qualquer dúvida ou assuntos de interesses particulares, meus dados profissionais encontram-se no canto direito superior da tela. Estou à disposição!

Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), mestrando do Programa de Pós-graduação em Direito Processual (PPGDIR) da UFES como aluno especial, advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e militante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.

Adquiriu um imóvel com dívidas pendentes? De quem é a responsabilidade: do vendedor ou do comprador?

Quando se vai adquirir um imóvel já pronto e usado, muitas questões, dúvidas e obrigações são levantas, tais como: avaliar se o imóvel está em bom estado, vistoriar, verificar a documentação do imóvel e do condomínio, consultar preços, conhecer o condomínio, buscar informações com condôminos a respeito do condomínio (isso é mais importante do que parece), entre outras tantas.

Ocorre que muitas pessoas não olham e não colhem nenhuma ou quase nenhuma dessas informações e, por vários motivos, principalmente o sonho da casa própria, acabam adquirindo a unidade sem tomar as cautelas necessárias.

Mas, aí vem a pergunta: e se a unidade comprada está cheia de encargos pendentes, como por exemplo, as taxas condominiais (o condomínio) em atraso, de quem é a responsabilidade? A responsabilidade é de quem estava lá antes e deu causa às dívidas (vendedor) ou é do novo morador (adquirente)?

Em síntese, a responsabilidade é do ADQUIRENTE. O Código Civil, a “Lei dos Edifícios” (Lei nº 4.591/1964) e a própria jurisprudência respondem esta pergunta e confirmam essa responsabilidade.

Explica-se.

O termo jurídico que explica essa obrigação e responsabilidade do ADQUIRENTE é sub-rogar-se. Significa que o ADQUIRENTE sub-roga-se (substitui; se coloca no lugar) do alienante quando adquire o imóvel, não só em seu lugar, como também em suas obrigações e deveres.

Isto tudo ocorre porque, no Direito Imobiliário e Condominial, as taxas ordinárias e/ou extraordinárias pertencem À COISA, ou seja, ao imóvel, à unidade, pois a natureza desta obrigação é propter rem (“da coisa”) e, portanto, a pessoa que lá se encontrava (no caso, o alienante), ao vende-la e transferi-la para outra pessoa (adquirente) não leva consigo as dívidas e pendências, pois a “coisa” é imóvel (num linguajar mais claro: o imóvel não se mexe, não sai do lugar e, portanto, não pode ser transportado, assim como as dívidas que dele advêm).

Assim, as dívidas e encargos ficam imóveis juntamente à unidade, de modo que a mera mudança de pessoas (adquirente que compra do alienante) não exime quem está ingressando da unidade das responsabilidades que nela ficaram.

O artigo 1.345, do Código Civil não deixa dúvidas que o entendimento realmente é este, conforme sua redação que diz o seguinte:

• Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Ao alienante, nada o impede de transferir a unidade com dívidas. Não existe essa vedação e cabe ao ADQUIRENTE agir com zelo e cuidado, buscando todas as informações possíveis do imóvel, sendo, inclusive, irrelevante a forma de aquisição (se por meio de arrematação em leilão judicial ou uma simples compra e venda).

Mas, Dr., tem alguma coisa que o ADQUIRENTE pode fazer para não arcar com esse débito ou ser ressarcido por pagar uma dívida que não é sua?

SIM.

Existe a possibilidade de o ADQUIRENTE estipular, no contrato de compra e venda junto ao alienante, uma cláusula na qual confirma ser de responsabilidade do alienante os débitos da unidade e que, ao ingressar no imóvel e pagar as pendências deixadas pelo alienante, poderá cobrá-lo por aqueles débitos através de uma Ação de Regresso.

E se esta cláusula não for anexada ao contrato, ainda assim teria direito?

SIM. 

O Judiciário já se manifestou no sentido de que cabe Ação de Regresso, advindo do direito de regresso entre o adquirente e o antigo proprietário que aliena o imóvel. O STJ já decidiu desta forma (à exemplo: AgRg no AREsp 215.906/RO, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/03/2016, DJe 28/03/2016)

No caso de promessa de compra e venda, o entendimento é um pouco diferente e pode ser objeto de um novo artigo.

De toda sorte, deve ser prudência do ADQUIRENTE averiguar tudo em relação ao imóvel que pretende adquirir para que não sofra com nenhuma surpresa desagradável e não ter nenhuma dor de cabeça.

Noutro lado, deparando-se com a hipótese descrita, procure um advogado especialista, explique a situação para obter um parecer correto e confiável para poder solucionar a problemática.

Agradeço pela leitura e até a próxima!

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Qualquer dúvida ou assuntos de interesses particulares, meus dados profissionais encontram-se no canto direito superior da tela. Estou à disposição!

Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), mestrado UFES (aluno especial), advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e militante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.