Ocorre que muitas pessoas não olham e não
colhem nenhuma ou quase nenhuma dessas informações e, por vários motivos,
principalmente o sonho da casa própria, acabam adquirindo a unidade sem tomar as cautelas necessárias.
Mas, aí vem a pergunta: e se a unidade comprada está cheia de encargos pendentes, como por
exemplo, as taxas condominiais (o condomínio) em atraso, de quem é a responsabilidade? A responsabilidade é de quem
estava lá antes e deu causa às dívidas (vendedor) ou é do novo morador
(adquirente)?
Em síntese, a responsabilidade é do ADQUIRENTE. O Código Civil, a “Lei
dos Edifícios” (Lei nº 4.591/1964) e a própria jurisprudência respondem
esta pergunta e confirmam essa responsabilidade.
Explica-se.
O termo jurídico que explica essa obrigação e
responsabilidade do ADQUIRENTE
é sub-rogar-se. Significa que o ADQUIRENTE sub-roga-se (substitui; se coloca no lugar) do alienante quando
adquire o imóvel, não só em seu lugar, como também em suas obrigações e deveres.
Isto tudo ocorre porque, no Direito
Imobiliário e Condominial, as taxas ordinárias e/ou extraordinárias pertencem À
COISA, ou seja, ao imóvel, à unidade, pois a natureza desta obrigação é propter rem (“da coisa”) e, portanto, a
pessoa que lá se encontrava (no caso, o alienante), ao vende-la e transferi-la
para outra pessoa (adquirente) não
leva consigo as dívidas e pendências, pois a “coisa” é imóvel (num
linguajar mais claro: o imóvel não se mexe, não sai do lugar e, portanto, não
pode ser transportado, assim como as dívidas que dele advêm).
Assim, as dívidas e encargos ficam imóveis
juntamente à unidade, de modo que a mera mudança de pessoas (adquirente que
compra do alienante) não exime quem está ingressando da unidade das
responsabilidades que nela ficaram.
O artigo
1.345, do Código Civil não deixa dúvidas que o entendimento realmente é
este, conforme sua redação que diz o seguinte:
- Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Ao alienante, nada o impede de transferir a
unidade com dívidas. Não existe essa vedação e cabe ao ADQUIRENTE agir com zelo e cuidado, buscando todas as
informações possíveis do imóvel, sendo, inclusive, irrelevante a forma de
aquisição (se por meio de arrematação em leilão judicial ou uma simples compra
e venda).
Mas, Dr.,
tem alguma coisa que o ADQUIRENTE
pode fazer para não arcar com esse débito ou ser ressarcido por pagar uma
dívida que não é sua?
SIM.
Existe a possibilidade de o ADQUIRENTE estipular, no contrato
de compra e venda junto ao alienante, uma cláusula na qual confirma ser de
responsabilidade do alienante os débitos da unidade e que, ao ingressar no
imóvel e pagar as pendências deixadas pelo alienante, poderá cobrá-lo por
aqueles débitos através de uma Ação
de Regresso.
E se esta
cláusula não for anexada ao contrato, ainda assim teria direito?
SIM.
O Judiciário já se manifestou no sentido
de que cabe Ação de Regresso,
advindo do direito de regresso entre o adquirente e o antigo proprietário que
aliena o imóvel. O STJ já
decidiu desta forma (à exemplo: AgRg no AREsp 215.906/RO, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 15/03/2016, DJe 28/03/2016)
No caso de promessa de compra e venda,
o entendimento é um pouco diferente e pode ser objeto de um novo artigo.
De toda sorte, deve ser prudência do ADQUIRENTE averiguar tudo em
relação ao imóvel que pretende adquirir para que não sofra com nenhuma surpresa
desagradável e não ter nenhuma dor de cabeça.
Noutro lado, deparando-se com a hipótese
descrita, procure um advogado
especialista, explique a situação para obter um parecer correto e
confiável para poder solucionar a problemática.
Agradeço pela leitura e até a
próxima!
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o que achou do artigo. Lembrando que o debate também é bem-vindo!
Qualquer dúvida ou assuntos de
interesses particulares, meus dados profissionais encontram-se no canto direito
superior da tela. Estou à disposição!
Autor: Dr. Pérecles
Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito
de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva
(CERS), mestrado UFES (aluno especial), advogado da BRFT Sociedade de
Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e militante na
área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.
Ótimo artigo; muito elucidativo. Parabéns ao Dr.Pérecles Reges.
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