Por
mais que os contratos built to suit
seja praticado em países estrangeiros em larga escala (v.g. Estados Unidos e Europa), aqui no
Brasil ainda é relativamente novo, tendo sido superficialmente regulamentado em
2012 através da Lei nº 12.744,
que alterou a Lei do Inquilinato (Lei
nº 8.245/91) ao acrescentar o art.
54-A em seu rol.
Os
contratos ou operações built to suit são, nada mais,
que construções feitas por um investidor (normalmente um proprietário de
imóvel) ou pelo próprio proprietário do imóvel a um terceiro interessado (que
será seu locatário) de acordo com as especificações e imposições deste
terceiro, ou seja, sob sua medida ou sob sua encomenda. Com isso, toda a
administração, análise, manutenção, investimento, custos, inicial ou total, da
obra pertence a este investidor ou proprietário-locador.
De
outro lado, o terceiro interessado em alugar o imóvel obriga-se a permanecer no
imóvel construído sob medida por um período mínimo necessário remunerar todo
aquele investimento feito pelo investidor ou proprietário-locador.
Ainda não entendi. Explique melhor.
Explico.
Antes
de mais nada, temos de perceber que os contratos
ou operações built to suit trabalham
com o futuro. Em outras palavras, o investidor ou o proprietário-locador
constrói um imóvel visando os interesses do futuro locatário (inquilino), de
acordo com as suas especificidades, vontades e desejos de aparato diretamente
relacionado à sua empresa, negócio ou nicho de mercado.
Possuem,
comumente, prazo elevado de duração. Em média, o contrato é de 10 (dez) anos,
podendo ser renovado por mais tempo, caso seja necessário.
Normalmente
são entabulados por médias e grandes empresas, com saúde financeira boa/ótima,
aptas, inclusive, a ter boa abertura com instituições financeiras, cujas quais
têm como objetivo expandir e aumentar suas redes, tais como farmácias, fast foods, redes de saúde de caráter
mundial, agências bancárias, galpões industriais, prédios comerciais, call centers, etc.
Daí
se dizer, então, que as espécies de contratos
ou operações built to suit
são mais voltados ao nicho empresarial, surgindo da necessidade das grandes
companhias imóveis de acordo com suas características e necessidades de
trabalho, sem ter de se preocuparem em adquirir um imóvel e levantar uma nova unidade
com seus próprios recursos (o que seria mais demorado e acabaria direcionando
parte do seu capital para um negócio que o imobiliza, que torna o investimento
difícil de se “mexer”).
É
um contrato atípico, mesmo que se enquadrando na espécie de locação não residencial
(previsão nos artigos 51 e seguintes, da
Lei do Inquilinato). Significa dizer que não há uma previsão específica
em lei sobre os contratos ou
operações built to suit e,
desta forma, os envolvidos no contrato possuem uma autonomia maior para
elaborá-lo. Porém, não pense que por ser atípico as liberdades são maiores. As
regras gerais da locação ainda se enquadram, bem como de outras espécies de
contratos.
A
inovação legislativa (Lei nº
12.744/2012) trouxe consigo algumas questões importantes.
É
possível prever multa em caso de rescisão antecipada do contrato equivalente ao
valor total do contrato (o que seria uma forma de impedir que o locatário,
principalmente, ceda à tentação de romper o vínculo contratual sem
justificativas plausíveis).
Bem
como é possível as partes renunciarem à Ação
Revisional de Aluguel, ou seja, passados 03 anos de vigência do contrato,
não poderão locador ou investidor e locatário revisarem o aluguel a um preço de
mercado. Este direito é previsto para o locatário comum; porém, com dissemos,
os contratos ou operações built to suit não são contratos típicos de locação,
sendo tal inovação legislativa uma grande vitória para o investidor ou
proprietário-locador.
Algumas
etapas da operação para realização dos contratos
ou operações built to suit
devem ser observadas pelos participes, além do esforço conjunto. São elas:
- Definição do tipo de prédio (objeto genérico) que será construído, localização, funcionalidades e equipamentos a serem instalados, formas de acesso;
- Uma listagem da busca dos imóveis aptos à preencher as necessidades do locatário, que pode ser feito pelo proprietário-locador ou pelo investidor;
- Viabilidade na aquisição do imóvel listado pelo proprietário-locador ou investidor;
- Celebração do contrato com as especificidades e condições que o negócio impõe, determinando expressamente os direitos e obrigações de cada contratante (inclusive durante o período de obra);
- Definido o imóvel e firmado o contrato, inicia-se o projeto e as aprovações junto aos órgãos competentes sob pena de rescisão;
- Aprovados os projetos, inicia-se a construção sob encomenda, de acordo com as encomendas do locatário (inquilino), salvo se elas forem impossíveis de serem preenchidas, seja por motivo técnico, seja por motivos legais.
Por
ser relativamente novo no ordenamento jurídico brasileiro (alguns dizem o
primeiro contrato built to suit
em solo brasileiro foi pela fábrica Dako Eletrodomésticos em 1997), não são
tantos os negócios que se utilizam desta espécie contratual exatamente por não
ser de conhecimento de todos.
De
toda sorte, existem diversas vantagens e desvantagens para este tipo de
negócio, mas que por motivos de diminuir o conteúdo deste artigo, deixarei para
uma próxima oportunidade.
Agradeço
pela leitura e até a próxima!
Deixe abaixo seu comentário sobre o que achou do
artigo. Lembrando que o debate também é bem-vindo!
Qualquer dúvida ou assuntos de interesses
particulares, meus dados profissionais encontram-se no canto direito superior
da tela. Estou à disposição!
Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é
especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV),
ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), mestrado
UFES (aluno especial), advogado da BRFT
Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e
atuante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.
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