STJ avança para sedimentar entendimento sobre a locação por temporada por meio de aplicativos digitais em condomínios residenciais, como Airbnb e QuintoAndar

Por meio do Recurso Especial nº 1.819.075 do Rio Grande do Sul que chegou ao STJ em março/2019, estando sob a égide do Relator Ministro Luis Felipe Salomão, que já proferiu decisão monocrática em outubro/2019, começamos a enxergar, finalmente, o posicionamento que passará a ser adotado pela Justiça brasileira e também na prática pelos condomínios residenciais.

A decisão do Ministro Salomão não é definitiva. Ainda está em com vista (em outras palavras, “sob análise”) do também Ministro da 4ª Turma, Raúl Araújo. É natural que, necessitando o Ministro avaliar melhor o processo com objetivo de proferir a decisão que considera cabível, seja dado este tipo de procedimento.

Ingressando especificamente na decisão/voto do relator do REsp, Salomão foi enfático ao afirmar que os condomínios residenciais não podem limitar que atividades locatícias no condomínio residencial aconteçam, uma vez que as locações por temporada, tal qual as utilizadas pelo Airbnb e outras plataformas virtuais, não são consideradas hospedagem, mas, sim, locações por curta temporada

Se fosse considerado hospedagem, seria motivo de se afastar a aplicação da Lei nº 8.245/91, a conhecida Lei do Inquilinato ou Lei das Locações, aplicando-se, então, a Lei nº 11.771/2008 (Lei do Turismo), onde é prevista a hospedagem para turismo.

Acontece que este tipo de contrato engloba outros tipos de serviços, tais como segurança, arrumação, segurança, desconfigurando a utilização do imóvel para fins meramente residenciais.

Outra justificativa apontada pelo Ministro foi de que este tipo de atividade não se enquadra no conceito de atividade comercial, o que poderia desvirtuar a natureza do condomínio caso assim fosse entendido, estando, nesta hipótese, vedado por lei e pela Convenção condominial.

Além disso, Salomão, que na minha visão agiu por bem e decidiu corretamente, salientou que esta vedação dada pelo condomínio, caso fosse posto à votação ou detivesse normas proibitivas da locação de curta temporada, seria uma afronta aos direitos de propriedade do dono do imóvel, vez que é um direito inerente do proprietário alugar sua unidade, conforme previsão expressa do art. 1.339, do Código Civil.

Aguardaremos cenas dos próximos capítulos. Ainda está na pendência do Ministro Raúl proferir seu voto.

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Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), aluno especial  (2018/2) e ouvinte (2019/1 e 2019/2) do Programa de Pós-graduação em Direito Processual (PPGDIR) da UFES (Universidade Federal do Espírito Santo), Pós-graduando em Direito Empresarial pela PUC/MG, membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/ES, advogado do escritório BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atua nos ramos do Direito Civil, Direito Imobiliário, Empresarial e Consumidor.