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| Fonte: http://www.creci-sc.gov.br/p/noticias/ como-evitar-as-devolucoes-de-imoveis/ |
No
setor imobiliário não seria diferente e as notícias dos últimos anos não têm
nos animado. Pelo contrário, cada vez mais os consumidores têm adotado medidas
preventivas para não contrair dívidas desnecessárias ou que não possam ser
suportados.
Com
a “bolha imobiliária” entre os anos de 2009 e 2011, os preços dos imóveis
elevaram-se em razão da grande procura aliada à concessão desenfreada de
créditos bancários para o financiamento do imóvel.
Ocorre
que com a elevação dos preços e o forte impacto sofrido pela economia, muitos
compradores têm desistido do financiamento da tão sonhada compra da casa
própria por força da incapacidade do comprador em manter o pagamento das
prestações.
Diante
desta situação, muitos compradores têm desistido da compra, o que lhes faz
procurar as construtoras para encerrar o contrato e reaver os valores que lhes
pertence. ENTRETANTO, muitos compradores se depararam com a negativa
das construtoras na devolução desses valores ou a retenção
muito elevado do que realmente é devido, sob a mera justificativa por parte
das construtoras de que o Contrato de Promessa de Compra e Venda,
aquele contrato feito quando o imóvel ainda encontra-se na planta, é um
contrato inegociável e irretratável.
Como
o Distrato (o encerramento do contrato) deve ser feito por
ambas as partes do negócio, leva-se em consideração o valor até então pago pelo
comprador, as despesas que o construtor teve, dentre outros gastos. Todavia,
não raras vezes, as contas não batem e surge, daí, o desequilíbrio contratual,
devendo haver, nessa hipótese, a intervenção Judicial.
Antes
de qualquer coisa, devemos deixar claro que essa é uma relação
tipicamente consumerista, ou seja, incide sobre ela as normas
do Código de Defesa do Consumidor, em razão, não só dos arts.
2º e 3º, mas, principalmente, do art. 53, que possuem as
seguintes redações:
- Art. 2°. Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
- Art. 3°. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
- Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
O
Superior Tribunal de Justiça já analisou diversos casos em que a retenção, pela
construtora, de valores já pagos pelo comprador, no ato do rompimento do
contrato foram considerados exorbitantes, muito além do razoável e proporcional,
passando a estipular um entendimento uniforme para outros casos que viessem a
surgir. Neste sentido, editou, em 2015, a Súmula nº 543, que diz:
- Súmula nº 543, STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (grifos nossos)
Perceba
as partes em negrito. O que o STJ diz é que, sem dúvidas, quando
houver a quebra do Contrato de Promessa de Compra e Venda por
decisão única (unilateral) do comprador, a devolução dos valores a ele, deverá
ser IMEDIATA e INTEGRAL, ou
seja, não poderá ser restituído parceladamente e, uma vez
abatidos os valores de direito da construtora, deverá o restante ser
entregue em sua totalidade.
Desta
forma, considera-se prática abusiva qualquer forma de
impedimento por parte da construtora ou a restituição parcelada.
Sabendo
do direito de ser restituído quanto aos valores já gastos em razão do Contrato
de Promessa de Compra e Venda, a pergunta é: por quê a construtora
tem direito de reter uma porcentagem e qual porcentagem seria essa?
Primeiramente,
a retenção da porcentagem equivale aos diversos serviços realizados pela
construtora em torno da construção, tais como taxas de comissão de
corretagem e assessoria técnico-imobiliária (veja
sobre estas taxas no artigo publicado clicando neste link), serviços de publicidade, gastos
internos, etc.
Segundamente,
o STJ não determinou um valor padrão, uma quantia absoluta a ser restituída.
Contudo, alguns julgados determinaram o direito das construtoras de reterem o
valor que gira em torno de 10%, outros de 20%, em razão do montante total pago
pelo comprador.
Claro
que cada caso merece atenção em sua particularidade e somente cabe para as
hipóteses em que o comprador contraiu o financiamento JUNTO À PRÓPRIA
CONSTRUTORA, não sendo aplicável para os casos de financiamento com
instituições financeiras*.
Na
hipótese de você ter adquirido um imóvel na planta, financiado-o e não estar em
condições de suportar mais as parcelas contratadas, busque primeiramente tratar
diretamente com a construtora. Explicitar os motivos pelos quais quer romper o
contrato, sendo transparente e sincero. Todavia, saiba argumentar e não deixe
que seus direitos sejam lesados.
Se
caso a construtora não aceitar a quebra do contrato, ou caso ela aceite o Distrato,
mas retenha do comprador um valor superior a 10% ou 20% do que já foi pago
(esta conta não é difícil de ser feita), procure um ADVOGADO especialista, de
sua confiança, esclareça os acontecimentos e busque seus direitos.
Faça
uma consulta jurídica sobre seu caso e veja o melhor caminho a ser tomado. Se a
situação não for favorável pelas vias alternativas, a solução é procurar as
vias judiciais.
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* A informação na introdução deste artigo acerca dos financiamentos bancários não deve ser entendida como sendo aplicável para a hipótese em questão, pois serviu, tão somente, para informar que esta foi uma das principais causas, senão a maior delas, para que ocorresse o “boom” imobiliário no Brasil nos anos de 2009 a 2011 e, ao após, a crise do setor diante do elevado grau de inadimplemento.
Portanto, para que não haja dúvidas, deixo claro, novamente, que o entendimento é aplicável somente para os casos em que o comprador adquiriu financiamento DIRETO com a construtora.
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