Direito de Vizinhança: você sabe o que é?

São incontáveis os casos de problemas derivados de conflitos entre vizinhos, conflitos que independem do local (urbano ou rural) ou condição econômica. A verdade é que conviver em coletividade não é tarefa fácil e aceitar as diferenças de pensamentos, opiniões, etc., é um esforço hercúleo, mas cotidiano e extremamente necessário.

Em tese, nosso lar é o local onde procuramos paz e sossego, se o seu dono, obviamente, assim desejar. Ocorre que, residir próximos à outras pessoas, sendo esta a regra do nosso cenário mundial, podem gerar interferências na medida em que o direito de um morador pode provar atritos/restrições, até mesmo a violação, aos direitos do outro morador, seu vizinho.

Daí que, diante dos infinitos, e mais diferentes casos de conflitos entre vizinhos, a legislação brasileira estabeleceu regras, direitos e deveres, para que moradores que residam próximos não venham a conviver em uma verdadeira e constante “guerra”.

A previsão do Direito de Vizinhança, que, grosseiramente falando, nada mais é do que limitações ao uso da propriedade imóvel, edificou emaranhado de normas no Código Civil brasileiro de 2002 (CC/02) visando coordenar e regular a convivência pacífica dos moradores vizinhos.

Tais previsões encontram-se do art. 1.277 ao 1.313, do CC/02 e traz diversas seções normativas elencando os direitos e deveres dos moradores quando se trata de respeitar e limitar suas ações ao se deparar com as propriedades vizinhas.

Posso citar, como exemplos, o que fazer quando há risco do prédio vizinho ruir (art. 1280, CC/02 – Do Uso Anormal da Propriedade), a quem pertence a árvore, ou parte da árvore, quando esta encontra-se entre duas propriedades vizinhas (art. 1282, CC/02 – Das Árvores Limítrofes), o direito de abrir passagem na propriedade do vizinho quando o morador não tiver acesso a estrada (art. 1285, CC/02 – Da Passagem Forçada), o direito de acesso à água quando o morador não tiver por força das propriedades vizinhas (arts. 1288 ao 1296, CC/02 – Das Águas), dentre outros diversos, cujos quais, inclusive, podem até mesmo não estar positivados em lei.

É importante ressaltar que os imóveis vizinhos não são apenas considerados aqueles confinantes, ou, em outras palavras, “parede com parede”, visto que os imóveis que se localizam próximos também são abraçados pela legislação pertinente, desde que o ato praticado por um morador venha a repercutir na esfera de propriedade do outro morador, cansando-lhe incômodo, frustração ou prejuízos.

Na maioria dos conflitos e dos problemas entre vizinhos, deve-se buscar a via judicial para saná-los. Isso porque se na prática, hipoteticamente falando, a convivência já não é fácil, solucionar problemas advindos da vizinhança se torna quase que impossível.

O Superior Tribunal de Justiça já proferiu uma série de decisões acerca do tema do Direito de Vizinhança e, dentre elas, podemos encontrar diversas situações do cotidiano, daquelas que jamais imaginaríamos encontrar no Judiciário. Questões, por exemplo, que envolvem o subsolo, uso indevido do imóvel, ruídos de vizinhos, acidentes geográficos, interesse público, infiltrações, e assim por diante.

Em sua grande maioria, envolve situações em que o morador vizinho praticou atos que prejudicaram o sossego, a saúde ou a segurança do (s) outro (s) proprietário (s), de modo que se a questão ultrapassar esses três pontos, nos afastamos das regras atinentes ao Direito de Vizinhança.

Relevante informar que o Direito de Vizinhança é uma externação do direito de propriedade, que vigora sob a ótica da função social da propriedade, devendo ser levada em consideração, sem sombra de dúvidas, a BOA-FÉ na (s) conduta (s) entre vizinho (s).

Por fim, apropriado informar algumas das principais Ações que são movidas/ajuizadas para salvaguardar os Direitos de Vizinhança, podendo serem aduzidas as seguintes:

• Ações que visam defender a posse do morador = AÇÕES POSSESSÓRIAS;
• Ação que visa obstar/impedir algo, como uma construção, ainda em seu início = NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA;
• Ações que visam demarcar algum território ou dividi-lo = AÇÃO DEMARCATÓRIA e AÇÃO DIVISÓRIA;
• Ações que têm como objetivo condenar o vizinho morador a fazer, não fazer, dar coisa certa ou incerta = AÇÕES CONDENATÓRIAS. 

Ademais de outras ações que não possuem um título específico, mas que advêm da legislação aplicável ao caso.

Posto isto, podemos concluir que o Direito de Vizinhança é mais complexo do que se imagina. Envolve complicados temas e sua própria legislação já não é tão simples de entender.

Por estes e outros tantos motivos, a melhor opção é procurar um ADVOGADO ESPECIALISTA sobre o tema para sanar dúvidas e entender melhor o contexto fático pelo qual o caro leitor possa estar passando.

Na semana que vem, tratarei de outro tema interessante, e já aproveito para adiantar que não será tão espinhoso como esse.

Portanto, até semana que vem!

Deixe abaixo seu comentário sobre o que achou do artigo. Lembrando que o debate também é bem-vindo!

Qualquer dúvida ou assuntos de interesses particulares, meus dados profissionais encontram-se no canto direito superior da tela. Estou à disposição!

Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atuante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.

Quais são as punições aplicadas ao morador/condômino que desrespeita os deveres que lhe são impostos?

No artigo de hoje, trataremos sobre as penalidades e punições aplicadas ao condômino que desrespeitar as regras, os deveres que o condomínio impõem, previstos tanto na CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, como no REGIMENTO INTERNO.

Vimos no artigo anterior (você pode acessá-lo através de link), os Direitos e Deveres básicos dos moradores, que são instituídos através dos regramentos previstos nos documentos ditos acima .

Antes de adentrar às especificidades dos DEVERES DOS CONDÔMINOS importante esclarecer que a maioria das penalidades previstas na nossa legislação são de caráter pecuniário, ou seja, envolvem penalidades econômicas, financeiras, que “mexem no bolso” do morador desrespeitoso.

Infelizmente, ou felizmente para alguns, a legislação brasileira não admite que o morador seja convidado ou forçado a se retirar de seu imóvel quando descumprir os deveres que lhe são impostos. Países como Suíça e Alemanha, por exemplo, admitem tais restrições em sua legislação, impondo, inclusive, tipificação na esfera penal, considerando certos atos do condômino/morador como crime sujeito à pena privativa de liberdade.

Quanto à discussão que se insurgiu nos últimos anos acerca da possibilidade de o condomínio impedir que o condômino/morador inadimplente seja restringindo ou proibido de frequentar as áreas comuns do edifício (salão de festas, piscina, quadra esportiva, churrasqueira, etc.) tal como uma hipótese de punição ao descumprimento de algum dever (nestes casos, a principal causa é o não pagamento das taxas condominiais), pode o condomínio estabelecer na sua CONVENÇÃO tal imposição, evitando-se contenda acerca deste contexto.

Voltando-se às punições previstas em nosso Código Civil, estão elas elencadas no rol do art. 1.336, CC/02, das quais merecem ser tratadas cada uma em suas devidas individualidades, senão, vejamos:

• Inciso I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção

             O respeito ao cumprimento do dever previsto no inciso I é claro: o morador é obrigado a arcar com as despesas advindas do condomínio, na proporção de suas frações ideais (tratamos sobre esta questão no artigo anterior. Basta acessá-lo através deste link), salvo se a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO registrar outra base de cobrança.

            Deixando o condômino de pagar as taxas condominiais, será aplicada penalidade de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês ou outra porcentagem caso previsto em CONVENÇÃO (§1º, do art. 1.336) e multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito.

• Inciso II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
• Inciso III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
• Inciso IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

        No que diz respeito aos deveres acima expostos, pode-se englobá-los às mesmas penalidades passíveis de incidência.

        A multa deve estar devidamente prevista em CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO e não pode ultrapassar o teto de 5x (cinco vezes) o valor da taxa condominial mensal.

         O condômino/morador que respeitar tais DEVERES e for penalizado, pode ainda ser obrigado à arcar com indenização de perdas e danos ao condomínio pelos prejuízos causados.

Interessante notar que a conduta reiterada do morador ou for este reincidente quanto ao desrespeito à qualquer dos DEVERES acima qualificados, ou dos demais previstos na CONVENÇÃO CONDOMINIAL, no REGIMENTO INTERNO, em lei especial, gerará outra multa, somada à já imposta, em até 5x (cinco vezes) o valor da taxa de condomínio do mês em que a multa for aplicada, conforme art. 1.337, do CC/02.

Todavia, esta hipótese deve ser aprovado por ¾ dos condôminos.

O comportamento antissocial do morador também está sujeito à penalização, você sabia?

Pois é! Essa modalidade está prevista no parágrafo único, do art. 1.337, CC/02, e pune o condômino que não possui conduta compatível com a vida em condomínio, que viola o convívio social, atrita com vizinhos, desobedece os horários de descanso, coloca lixo fora de local apropriado, perturba o sossego.

Relevante dizer que, diferente das demais imposições punitivas, a multa por comportamento antissocial do morador não necessariamente precisa estar previsto em CONVENÇÃO ou outro documento, bastando que a assembleia condominial assim autorize e desde que, realmente, se caracterize a “(...) incompatibilidade, mal-estar, dissabor a um ou mais condôminos ou moradores.” (RIZZARDO, ARNALDO. “Condomínio edilício e incorporação imobiliária”. 2017) por atos do condômino/morador antissocial.

Por todo este exposto, é indiscutível que diversas são as possibilidades de o morador de condomínio edilício ser penalizado caso venha a agir em desconformidade com os DEVERES que lhe são impostos, de forma que, em regra, tais punições serão de caráter, eminentemente, pecuniário.

De toda sorte, é importantíssimo que você saiba que nem tudo é lícito! As punições pelo descumprimento de DEVERES condominiais devem guardar total conformidade com a lei sob pena de incorrer em ilegalidade, excessos e abusividade.

No próximo artigo, falaremos sobre Direito de Vizinhança. Você sabe o que é? Quando se aplica? Quais são suas principais normas e diretrizes?

Fiquem ligados e aguardem as cenas dos próximos capítulos.

Até breve!

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Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atuante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.

Os DIREITOS e os DEVERES dos condôminos

Fonte: http://www.osul.com.br/

Nos dois artigos anteriores, vimos os conceitos e diretrizes básicas de 02 (dois) documentos importantíssimos aos edifícios condominiais, quais seja, a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO e o REGIMENTO INTERNO DE CONDOMÍNIO, de forma que, para acessá-los, basta entrar neste link e neste link, respectivamente.

Seguirei tratando sobre o contexto dos condomínios e hoje falarei de um assunto de suma importância e é referente à TODOS os condôminos/moradores dos incontáveis edifícios das grandes metrópoles.

VOCÊ, CARO LEITOR, QUE MORA EM UM CONDOMÍNIO, SABE QUAIS SÃO SEUS DIREITOS E DEVERES DENTRO DELE?

Mais: SABIA QUE O DESCUMPRIMENTO DOS SEUS DEVERES GERAM PUNIÇÕES DE DIFERENTES ORDENS E CONSEQUÊNCIAS?

Por este e outros motivos é extremamente relevante que o condômino saiba quais são os direitos e deveres que ele possui em seu prédio, conforme passarei a retratar.

Os DIREITOS dos condôminos

Sabemos que o condomínio é formado por áreas privativas, pertencente à cada condômino e é consequência de sua propriedade exclusiva sobre o imóvel, bem como por áreas comuns que são de propriedade de todos os condôminos conjuntamente.

E dessas propriedades advêm diversos DIREITOS relacionados ao uso, fruição e disposição das unidades em sua exclusividade e das áreas comuns do prédio, conforme dispõe o art. 1.335, do Código Civil de 2002.

Daí, podemos dizer que os condôminos, no que tange aos seus DIREITOS, poderão, por exemplo, reclamar perturbações internas do prédio, votar e ser votado, participar das reuniões, recorrer de eventuais penalidades, exigir a ordem interna e condutas compatíveis de outros condôminos, circular livremente pelas dependências do edifício, internas e de uso comum, dentro outros tantos DIREITOS atinentes ao morador.

Fazendo-se conexão entre o tema deste artigo e os temas anteriores, lembremos que a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO e o REGIMENTO INTERNO, sendo os documentos que constituem e impõem as regras referentes aos condomínios, podem, também, ampliar o rol de DIREITOS dos condôminos, determinando, por exemplo:

          - que não sejam utilizadas para fins comerciais as unidades do condomínio que possuem uso estritamente residencial;

            - não veiculação de anúncios ou propagandas pelas áreas comuns de trânsito do edifício;

Dentre outros DIREITOS que podem ser estipulados pelos próprios condôminos, guardando, claro, as especificidades de cada empreendimento, desde que não contrarie o que dispõe a lei.

Portanto, o rol pode ser extenso e até dificultoso exaurir toda a temática no presente artigo.

Dos DEVERES dos condôminos

Com os DIREITOS vêm os DEVERES dos condôminos, de modo que são eles aplicados à TODOS, indistintamente da pessoa que resida na unidade, até mesmo das pessoas que, meramente, transitam pelo edifício ou o frequente.

Dentre os principais DEVERES dos condôminos, podemos suscitar os previstos no rol do art. 1.336, do Código Civil de 2002, tais como:

            - pagamento das taxas ordinárias e extraordinárias, desde que votados e autorizados em assembleia, nas CONVENÇÃO e/ou no REGIMENTO INTERNO, mas, em regra, será na proporção da fração ideal de cada unidade (inciso I);

            - não realizar obras que comprometam a segurança do prédio (inciso II);

            - não alterar a fachada quanto a cor e a forma (inciso III);

     - manter a destinação da unidade à que foi estabelecida – na CONVENÇÃO – evitando prejudicar o sossego, salubridade e segurança, bem como manter a educação e os bons costumes sociais (higiene, barulho, limpeza, modo de agir e de se portar, etc.) (inciso IV). É o respeito aos condôminos vizinhos, com previsão nos arts. 1.277 a 1.281, do Código Civil 2002 (será tratado em artigo específico mais futuramente).

Imprescindível deixar claro que, de cada DEVER acima exposto, emerge-se diversos assuntos, debates, situações do nosso cotidiano, de certo que, cada uma das questões levantadas que envolvem os DEVERES dos condôminos em seu edifício merece ser analisado individualmente, à luz da legislação.

Por isso, assim como os DIREITOS, os DEVERES também não se resumem aos acima aludidos, podendo também estarem previstos na CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO e em seu REGIMENTO INTERNO, desde que não lese a lei que os validam.

Ante todo o exposto, é pertinente mencionar que o tema não se esgota desta forma. Existem livros que tratam, especificamente, destas matérias, bem como existem inúmeros julgados acerca dos DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS.

Isto porque, diante de DIREITOS e, principalmente, dos DEVERES de cada condômino, seus descumprimentos gerarão, consequentemente, PENALIDADES, que serão tratadas no próximo artigo.

Em razão disto, se caso, nobilíssimo leitor, você esteja passando por situações inconvenientes em seu prédio, problemas entre condôminos, desavenças, desobediência de condôminos vizinhos perante as normas internas do condomínio, procure um ADVOGADO ESPECIALISTA no assunto para tirar suas dúvidas e informar-se sobre como proceder diante destas ocasiões.

Te vejo no próximo artigo!

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Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atuante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.

Você sabe o que é o REGIMENTO INTERNO do seu prédio e como ele pode ser modificado?

Fonte da imagem:
https://www.sindiconet.com.br/

Conforme prometido no artigo da semana passada, postado no dia 28/02/2018, hoje trataremos de outro tema e documento de suma importância para qualquer empreendimento edilício (prédios e edifícios).

Estamos a tratar do chamado REGIMENTO ou REGULAMENTO INTERNO do condomínio que, ao lado da Convenção Condominial ou de Condomínio, trazem o conjunto de regras de comportamento, os direitos e os deveres de cada condômino, podendo, até mesmo, preencher alguma lacuna sobre algum tema deixada pela Convenção do Condomínio, desde que a respeite e guarde a devida sintonia normativa, posto que, em caso de divergência entre estes documentos, prevalece o que está descrito na Convenção.

O REGIMENTO INTERNO traz em seu corpo diversas normas de funcionamento interno do condomínio, dentre elas, podemos realçar, as regras de convivência, normas de conduta, direitos de vizinhança, uso das partes comuns do prédio, bem como o modo, o local e a data para o pagamento das taxas ordinárias e extraordinárias do condomínio.

Legalmente, o REGIMENTO INTERNO está previsto no art. 1.334, inciso V, do Código Civil de 2002.

Com o objetivo de afirmar o que eu disse acima, posso sintetizar alguns exemplos da relação entre a Convenção de Condomínio e o seu REGIMENTO INTERNO, elucidando, também, como o REGIMENTO se faz importante no estabelecimento de regras ao condomínio, senão, vejamos:

• Exemplo 1: a Convenção assegura o uso das partes comuns do condomínio à todos os condôminos. Já o REGIMENTO INTERNO especifica o horário para o uso, a necessidade de avisar ao síndico ou ao porteiro do condomínio para dispor no livro de anotações.

• Exemplo 2: a Convenção garante aos condôminos o direito ao sossego, segurança e convivência pacífica. O REGIMENTO INTERNO, por sua vez, irá especificar em quais situações haverá o excesso de conduta praticado pelo condômino que caracterize a perturbação, violação à paz, entre outros.

Portanto, o REGIMENTO INTERNO é um documento de imprescindível importância, pois é ele quem vai ditar as regras de funcionamento interno do condomínio/prédio.

Vale acrescentar que, assim como a Convenção de Condomínio, o REGIMENTO INTERNO também depende de aprovação dos condôminos para que possa produzir efeitos. 

Pode o REGIMENTO INTERNO ser elaborado juntamente com a Convenção no ato do depósito desta ou posteriormente. Além disso, poderá ser aprovada em assembleia-geral ordinária ou através de ato contratual quando da constituição do condomínio, por escritura pública ou instrumento particular, conforme previsão legal do art. 9º, da Lei nº 4.951/64, de modo que, para tanto, deverá haver menção expressa na própria Convenção que constitui o condomínio, autorizando a aprovação em instrumento particular ou em escritura pública.

De toda sorte, caso não haja menção da Convenção do meio pelo qual o REGIMENTO INTERNO vai ser constituído, o Código Civil/2002 deixa claro que o poderá ser feito em assembleia-geral ordinária, devendo-se respeito o quórum para aprovação, qual seja:

    1) Para ser aprovado o REGIMENTO INTERNO já na PRIMEIRA assembleia convocada, obrigatoriamente, devem estar presentes, no mínimo, metade + 1 da quantidade total de condôminos do prédio e, desta metade + 1 dos condôminos, pelo menos metade + 1 aprove o REGIMENTO INTERNO. É o que chamamos de maioria absoluta.

    Para ficar mais fácil a visualização, veja o exemplo: se o prédio contiver 100 (cem) condôminos, pelos menos 51 (cinquenta e um) devem estar presentes na assembleia-geral ordinária para possibilitar a aprovação do REGIMENTO INTERNO, de modo que, destes 51 (cinquenta e um), devem, pelo menos, 26 (vinte e seis), darem o seu aval/concordarem com o REGIMENTO INTERNO posto em votação.

    2) Ocorre que, caso não seja aprovado ou caso o quórum previsto para a primeira assembleia, passa-se à realização da SEGUNDA assembleia-geral ordinária com objetivo de REGIMENTO INTERNO. Já nesta ocasião, precisa-se de aprovação de metade + 1 do número de condôminos que estiverem na assembleia, sem que seja necessária a presença de metade + 1 da totalidade de condôminos do edifício. É o que chamamos de maioria relativa.

    Vejamos o exemplo: do condomínio que possuir 100 (cem) condôminos e, desta quantidade, não comparecerem 51 (cinquenta e um) condôminos, já está maculada a PRIMEIRA assembleia, passando-se à realização de uma SEGUNDA assembleia convocada para outro dia.

    Nesta SEGUNDA, se comparecerem, suponhamos, 40 (quarenta) condôminos, independentemente da quantidade presente, a obrigação é que pelo menos metade + 1 dos presentes aprovem o REGIMENTO INTERNO. Logo, se 21 (vinte e um) condôminos, dos 40 (quarenta) presentes, aprovarem o REGIMENTO INTERNO, estará este devidamente aprovado.

No que diz respeito às mudanças posteriores no REGIMENTO INTERNO já aprovado, o pensamento segue o mesmo ao aludido acima, por força da ausência de regulamentação de lei sobre este aspecto, aplicando-se o entendimento previsto nos arts. 1.352 e 1.353, do Cód. Civil/2002.

Quanto ao REGIMENTO INTERNO, estes seriam os principais aspectos a serem analisados, de forma que questões mais específicas devem ser tratada em sua individualidade e com o amparo de um ADVOGADO ESPECIALISTA da área para que assim possam ser sanadas quaisquer dúvidas ou resolvidas as situações que surjam.

Por isso, é sempre válido contar com a ajuda e o suporte de um profissional da área a fim de evitar que sejam cometidos atos contrários às normas atinentes aos condomínios.

No próximo artigo, veremos alguns direitos e deveres que os condôminos possuem, valendo lembrar que o objetivo deste BLOG JURÍDICO não é e jamais será esgotar toda a matéria aqui trazida, posto que é este o objetivo e não haveria capacidade de o fazê-lo nesta plataforma.

No mais, estou à inteira disposição. Todos os meus meios de comunicação e contato estão disponibilizados no canto superior direito da sua tela!

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NOTA: você procura uma consultoria imobiliária? Somos especialistas na área do Direito Imobiliário, incluindo a específica área do Direito Condominial e Incorporações Imobiliárias. Já minutamos Convenções de Condomínio e Regimentos Internos. Estamos de prontidão para atender à toda a classe da sociedade.