Quais são as punições aplicadas ao morador/condômino que desrespeita os deveres que lhe são impostos?

No artigo de hoje, trataremos sobre as penalidades e punições aplicadas ao condômino que desrespeitar as regras, os deveres que o condomínio impõem, previstos tanto na CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, como no REGIMENTO INTERNO.

Vimos no artigo anterior (você pode acessá-lo através de link), os Direitos e Deveres básicos dos moradores, que são instituídos através dos regramentos previstos nos documentos ditos acima .

Antes de adentrar às especificidades dos DEVERES DOS CONDÔMINOS importante esclarecer que a maioria das penalidades previstas na nossa legislação são de caráter pecuniário, ou seja, envolvem penalidades econômicas, financeiras, que “mexem no bolso” do morador desrespeitoso.

Infelizmente, ou felizmente para alguns, a legislação brasileira não admite que o morador seja convidado ou forçado a se retirar de seu imóvel quando descumprir os deveres que lhe são impostos. Países como Suíça e Alemanha, por exemplo, admitem tais restrições em sua legislação, impondo, inclusive, tipificação na esfera penal, considerando certos atos do condômino/morador como crime sujeito à pena privativa de liberdade.

Quanto à discussão que se insurgiu nos últimos anos acerca da possibilidade de o condomínio impedir que o condômino/morador inadimplente seja restringindo ou proibido de frequentar as áreas comuns do edifício (salão de festas, piscina, quadra esportiva, churrasqueira, etc.) tal como uma hipótese de punição ao descumprimento de algum dever (nestes casos, a principal causa é o não pagamento das taxas condominiais), pode o condomínio estabelecer na sua CONVENÇÃO tal imposição, evitando-se contenda acerca deste contexto.

Voltando-se às punições previstas em nosso Código Civil, estão elas elencadas no rol do art. 1.336, CC/02, das quais merecem ser tratadas cada uma em suas devidas individualidades, senão, vejamos:

• Inciso I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção

             O respeito ao cumprimento do dever previsto no inciso I é claro: o morador é obrigado a arcar com as despesas advindas do condomínio, na proporção de suas frações ideais (tratamos sobre esta questão no artigo anterior. Basta acessá-lo através deste link), salvo se a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO registrar outra base de cobrança.

            Deixando o condômino de pagar as taxas condominiais, será aplicada penalidade de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês ou outra porcentagem caso previsto em CONVENÇÃO (§1º, do art. 1.336) e multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito.

• Inciso II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
• Inciso III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
• Inciso IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

        No que diz respeito aos deveres acima expostos, pode-se englobá-los às mesmas penalidades passíveis de incidência.

        A multa deve estar devidamente prevista em CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO e não pode ultrapassar o teto de 5x (cinco vezes) o valor da taxa condominial mensal.

         O condômino/morador que respeitar tais DEVERES e for penalizado, pode ainda ser obrigado à arcar com indenização de perdas e danos ao condomínio pelos prejuízos causados.

Interessante notar que a conduta reiterada do morador ou for este reincidente quanto ao desrespeito à qualquer dos DEVERES acima qualificados, ou dos demais previstos na CONVENÇÃO CONDOMINIAL, no REGIMENTO INTERNO, em lei especial, gerará outra multa, somada à já imposta, em até 5x (cinco vezes) o valor da taxa de condomínio do mês em que a multa for aplicada, conforme art. 1.337, do CC/02.

Todavia, esta hipótese deve ser aprovado por ¾ dos condôminos.

O comportamento antissocial do morador também está sujeito à penalização, você sabia?

Pois é! Essa modalidade está prevista no parágrafo único, do art. 1.337, CC/02, e pune o condômino que não possui conduta compatível com a vida em condomínio, que viola o convívio social, atrita com vizinhos, desobedece os horários de descanso, coloca lixo fora de local apropriado, perturba o sossego.

Relevante dizer que, diferente das demais imposições punitivas, a multa por comportamento antissocial do morador não necessariamente precisa estar previsto em CONVENÇÃO ou outro documento, bastando que a assembleia condominial assim autorize e desde que, realmente, se caracterize a “(...) incompatibilidade, mal-estar, dissabor a um ou mais condôminos ou moradores.” (RIZZARDO, ARNALDO. “Condomínio edilício e incorporação imobiliária”. 2017) por atos do condômino/morador antissocial.

Por todo este exposto, é indiscutível que diversas são as possibilidades de o morador de condomínio edilício ser penalizado caso venha a agir em desconformidade com os DEVERES que lhe são impostos, de forma que, em regra, tais punições serão de caráter, eminentemente, pecuniário.

De toda sorte, é importantíssimo que você saiba que nem tudo é lícito! As punições pelo descumprimento de DEVERES condominiais devem guardar total conformidade com a lei sob pena de incorrer em ilegalidade, excessos e abusividade.

No próximo artigo, falaremos sobre Direito de Vizinhança. Você sabe o que é? Quando se aplica? Quais são suas principais normas e diretrizes?

Fiquem ligados e aguardem as cenas dos próximos capítulos.

Até breve!

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Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atuante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.