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Conforme prometido no artigo da semana passada, postado no dia 28/02/2018, hoje trataremos de outro tema e documento de suma importância para qualquer empreendimento edilício (prédios e edifícios).
Estamos a tratar do chamado REGIMENTO ou REGULAMENTO INTERNO do condomínio que, ao lado da Convenção Condominial ou de Condomínio, trazem o conjunto de regras de comportamento, os direitos e os deveres de cada condômino, podendo, até mesmo, preencher alguma lacuna sobre algum tema deixada pela Convenção do Condomínio, desde que a respeite e guarde a devida sintonia normativa, posto que, em caso de divergência entre estes documentos, prevalece o que está descrito na Convenção.
O REGIMENTO INTERNO traz em seu corpo diversas normas de funcionamento interno do condomínio, dentre elas, podemos realçar, as regras de convivência, normas de conduta, direitos de vizinhança, uso das partes comuns do prédio, bem como o modo, o local e a data para o pagamento das taxas ordinárias e extraordinárias do condomínio.
Legalmente, o REGIMENTO INTERNO está previsto no art. 1.334, inciso V, do Código Civil de 2002.
Com o objetivo de afirmar o que eu disse acima, posso sintetizar alguns exemplos da relação entre a Convenção de Condomínio e o seu REGIMENTO INTERNO, elucidando, também, como o REGIMENTO se faz importante no estabelecimento de regras ao condomínio, senão, vejamos:
- Exemplo 1: a Convenção assegura o uso das partes comuns do condomínio à todos os condôminos. Já o REGIMENTO INTERNO especifica o horário para o uso, a necessidade de avisar ao síndico ou ao porteiro do condomínio para dispor no livro de anotações.
- Exemplo 2: a Convenção garante aos condôminos o direito ao sossego, segurança e convivência pacífica. O REGIMENTO INTERNO, por sua vez, irá especificar em quais situações haverá o excesso de conduta praticado pelo condômino que caracterize a perturbação, violação à paz, entre outros.
Portanto, o REGIMENTO INTERNO é um documento de imprescindível importância, pois é ele quem vai ditar as regras de funcionamento interno do condomínio/prédio.
Vale acrescentar que, assim como a Convenção de Condomínio, o REGIMENTO INTERNO também depende de aprovação dos condôminos para que possa produzir efeitos.
Pode o REGIMENTO INTERNO ser elaborado juntamente com a Convenção no ato do depósito desta ou posteriormente. Além disso, poderá ser aprovada em assembleia-geral ordinária ou através de ato contratual quando da constituição do condomínio, por escritura pública ou instrumento particular, conforme previsão legal do art. 9º, da Lei nº 4.951/64, de modo que, para tanto, deverá haver menção expressa na própria Convenção que constitui o condomínio, autorizando a aprovação em instrumento particular ou em escritura pública.
De toda sorte, caso não haja menção da Convenção do meio pelo qual o REGIMENTO INTERNO vai ser constituído, o Código Civil/2002 deixa claro que o poderá ser feito em assembleia-geral ordinária, devendo-se respeito o quórum para aprovação, qual seja:
1) Para ser aprovado o REGIMENTO INTERNO já na PRIMEIRA assembleia convocada, obrigatoriamente, devem estar presentes, no mínimo, metade + 1 da quantidade total de condôminos do prédio e, desta metade + 1 dos condôminos, pelo menos metade + 1 aprove o REGIMENTO INTERNO. É o que chamamos de maioria absoluta.
Para ficar mais fácil a visualização, veja o exemplo: se o prédio contiver 100 (cem) condôminos, pelos menos 51 (cinquenta e um) devem estar presentes na assembleia-geral ordinária para possibilitar a aprovação do REGIMENTO INTERNO, de modo que, destes 51 (cinquenta e um), devem, pelo menos, 26 (vinte e seis), darem o seu aval/concordarem com o REGIMENTO INTERNO posto em votação.
2) Ocorre que, caso não seja aprovado ou caso o quórum previsto para a primeira assembleia, passa-se à realização da SEGUNDA assembleia-geral ordinária com objetivo de REGIMENTO INTERNO. Já nesta ocasião, precisa-se de aprovação de metade + 1 do número de condôminos que estiverem na assembleia, sem que seja necessária a presença de metade + 1 da totalidade de condôminos do edifício. É o que chamamos de maioria relativa.
Vejamos o exemplo: do condomínio que possuir 100 (cem) condôminos e, desta quantidade, não comparecerem 51 (cinquenta e um) condôminos, já está maculada a PRIMEIRA assembleia, passando-se à realização de uma SEGUNDA assembleia convocada para outro dia.
Nesta SEGUNDA, se comparecerem, suponhamos, 40 (quarenta) condôminos, independentemente da quantidade presente, a obrigação é que pelo menos metade + 1 dos presentes aprovem o REGIMENTO INTERNO. Logo, se 21 (vinte e um) condôminos, dos 40 (quarenta) presentes, aprovarem o REGIMENTO INTERNO, estará este devidamente aprovado.
No que diz respeito às mudanças posteriores no REGIMENTO INTERNO já aprovado, o pensamento segue o mesmo ao aludido acima, por força da ausência de regulamentação de lei sobre este aspecto, aplicando-se o entendimento previsto nos arts. 1.352 e 1.353, do Cód. Civil/2002.
Quanto ao REGIMENTO INTERNO, estes seriam os principais aspectos a serem analisados, de forma que questões mais específicas devem ser tratada em sua individualidade e com o amparo de um ADVOGADO ESPECIALISTA da área para que assim possam ser sanadas quaisquer dúvidas ou resolvidas as situações que surjam.
Por isso, é sempre válido contar com a ajuda e o suporte de um profissional da área a fim de evitar que sejam cometidos atos contrários às normas atinentes aos condomínios.
No próximo artigo, veremos alguns direitos e deveres que os condôminos possuem, valendo lembrar que o objetivo deste BLOG JURÍDICO não é e jamais será esgotar toda a matéria aqui trazida, posto que é este o objetivo e não haveria capacidade de o fazê-lo nesta plataforma.
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Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atuante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.
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