STJ avança para sedimentar entendimento sobre a locação por temporada por meio de aplicativos digitais em condomínios residenciais, como Airbnb e QuintoAndar

Por meio do Recurso Especial nº 1.819.075 do Rio Grande do Sul que chegou ao STJ em março/2019, estando sob a égide do Relator Ministro Luis Felipe Salomão, que já proferiu decisão monocrática em outubro/2019, começamos a enxergar, finalmente, o posicionamento que passará a ser adotado pela Justiça brasileira e também na prática pelos condomínios residenciais.

A decisão do Ministro Salomão não é definitiva. Ainda está em com vista (em outras palavras, “sob análise”) do também Ministro da 4ª Turma, Raúl Araújo. É natural que, necessitando o Ministro avaliar melhor o processo com objetivo de proferir a decisão que considera cabível, seja dado este tipo de procedimento.

Ingressando especificamente na decisão/voto do relator do REsp, Salomão foi enfático ao afirmar que os condomínios residenciais não podem limitar que atividades locatícias no condomínio residencial aconteçam, uma vez que as locações por temporada, tal qual as utilizadas pelo Airbnb e outras plataformas virtuais, não são consideradas hospedagem, mas, sim, locações por curta temporada

Se fosse considerado hospedagem, seria motivo de se afastar a aplicação da Lei nº 8.245/91, a conhecida Lei do Inquilinato ou Lei das Locações, aplicando-se, então, a Lei nº 11.771/2008 (Lei do Turismo), onde é prevista a hospedagem para turismo.

Acontece que este tipo de contrato engloba outros tipos de serviços, tais como segurança, arrumação, segurança, desconfigurando a utilização do imóvel para fins meramente residenciais.

Outra justificativa apontada pelo Ministro foi de que este tipo de atividade não se enquadra no conceito de atividade comercial, o que poderia desvirtuar a natureza do condomínio caso assim fosse entendido, estando, nesta hipótese, vedado por lei e pela Convenção condominial.

Além disso, Salomão, que na minha visão agiu por bem e decidiu corretamente, salientou que esta vedação dada pelo condomínio, caso fosse posto à votação ou detivesse normas proibitivas da locação de curta temporada, seria uma afronta aos direitos de propriedade do dono do imóvel, vez que é um direito inerente do proprietário alugar sua unidade, conforme previsão expressa do art. 1.339, do Código Civil.

Aguardaremos cenas dos próximos capítulos. Ainda está na pendência do Ministro Raúl proferir seu voto.

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Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), aluno especial  (2018/2) e ouvinte (2019/1 e 2019/2) do Programa de Pós-graduação em Direito Processual (PPGDIR) da UFES (Universidade Federal do Espírito Santo), Pós-graduando em Direito Empresarial pela PUC/MG, membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/ES, advogado do escritório BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atua nos ramos do Direito Civil, Direito Imobiliário, Empresarial e Consumidor.

Sociedade Limitada Unipessoal: conheça o novo tipo empresarial criado pela Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/2019)

Em 30 de abril de 2019 foi editada a Medida Provisória nº 881, vindo, em 20 de setembro de 2019, a ser convertida na Lei nº 13.874 (link), a denominada Lei da Liberdade Econômica, cuja qual já está incidindo seus efeitos no ordenamento jurídico brasileiro.

Trazendo em seu cerne instrumentos que visam, principalmente, a desburocratização em âmbito administrativo com o objetivo de incentivar a livre iniciativa e o exercício da atividade econômica no país, a Lei nº 13.874/2019 acabou inaugurando um desejo antigo dos empresários e empreendedores no Brasil.

Criou-se a figura da Sociedade Limitada Unipessoal, conforme previsão do art. 7º da Lei da Liberdade Econômica, que acrescentou os parágrafos 1º e 2º, do art. 1.052, do Código Civil Brasileiro (link para acesso), ao lado das diversas outras formas de constituição empresarial existentes em nossa legislação.

O referido art. 1.052, do Código Civil dispõe de forma preliminar sobre a tão conhecida Sociedade Limitada, aquela onde se faz necessário, para sua constituição, mais de 2 pessoas como sócios da pessoa jurídica, devendo integralizar o capital social informado no ato de sua inscrição na Junta Comercial do Estado ou em momento posterior e cuja a responsabilidade dos sócios fica limitada às quotas sociais que possui.

Outra forma de constituição empresarial muito conhecida é a EIRELI: Empresário Individual de Responsabilidade Limitada. Apesar de ser bastante chamativa devido à suas características (apenas 1 sócio e cuja responsabilidade também se limitada às quotas integradas), a "moda" acabou não "pegando".

Isto porque, apesar dos atributos da EIRELI realmente serem vantajosos para alguns empresários, principalmente no início da sua atividade, o Código Civil, em seu art. 980-A, acaba atribuindo uma enorme limitação  para que os empreendedores constituem a EIRELI, qual seja, impõem que o capital social terá de ser, obrigatoriamente, não inferior à 100 (cem) salários mínimos à época de sua constituição.

A título de exemplo, se consideramos o ano corrente (2019), equivaleria a um capital social de, no mínimo, R$ 99.800,00 para constituir uma EIRELI, o que acaba afastando o interesse de muitos. Inclusive, esta foi e continua sendo uma das principais críticas feita quando da criação desse tipo empresarial pelo legislador.

Poderíamos, ainda, acrescentar a figura da MEI (Microempreendedor Individual). Ocorre que a apenas algumas atividades podem ser exercidas pela MEI e seu faturamento acaba, também, afastando o interesse de empresários em criá-la, uma vez que fica limitado ao valor de R$ 81.000,00 por ano (de janeiro a dezembro). Se este faturamento anual for ultrapassado, existem consequências ao empreendedor previstas na Lei Complementar nº 128/2008 e, antes, a Lei Complementar nº 126/2006.

 

Em se tratando da Sociedade Limitada Unipessoal, esta veio como uma alternativa, na minha visão, muito feliz do legislador, aliando as duas figuras empresariais citadas anteriormente e afastando a regra da limitação de faturamento da MEI, de forma que poderá agora o empreendedor constituir CNPJ colocando-se como sócio único/individual, com a responsabilidade limitada ao capital social, porém, sem necessidade de integralizar um capital mínimo para poder fundar a pessoa jurídica, bem como faturar, ausente de consequências, acima da limitação da MEI.

Aliado a isto tudo, em consequência ao advento da MP nº 881/2019 e sua aprovação como lei, tombada sob a Lei nº 13.874/2019, veio a Resolução nº 51 de 2019 (link) nos informar o que é considerada ATIVIDADE DE BAIXO RISCO.

Por qual motivo é importante o empreendedor saber dessa questão?

A Resolução nº 51 de 2019 estipula quais são as ATIVIDADES consideradas de BAIXO RISCO, cujas quais, dentre outras questões, dispensa-se a exigência de atos públicos de liberação para operação ou funcionamento de atividade econômica, ou seja, em quais atividades será dispensada, por exemplo, a obrigatoriedade da constituição de ALVARÁS dos órgãos públicos para exploração da atividade do empreendedor.

Por fim, o DREI (Departamento Nacional de Registro Empresarial e Integração), por meio da Instrução Normativa nº 63 de 2019 (link) salienta como será realizado o processo de abertura e a formatação do contrato social da Sociedade Limitada Unipessoal a ser apresentado perante as Juntas Comerciais do país.

Ainda não se têm dados que nos digam quantas empresas constituídas na nova formatação foram criadas, mesmo porque a Lei nº 13.874/2019 somente entrou em vigor em setembro/2019. Teremos de aguardar saírem os dados dos órgãos públicos, inclusive para, também, verificarmos os impactos que a Sociedade Limitada Unipessoal terá no cenário econômico.

Fica esta dica de ouro para os futuros e atuais empresários e empreendedores. Como dito, acredito que o legislador tenha acertado neste ponto e vejo com bons olhos esta nova figura empresarial.

Aqui no escritório BRFT Sociedade de Advogados estamos em pleno estudo e exercendo a inscrição de empresas Sociedade Limitada Unipessoal no Estado do Espírito Santo e podemos dizer, já com firmeza, que realmente a celeridade vem sendo maior, ao contrário da burocracia, que tem sido um obstáculo menor.

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Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), aluno especial  (2018/2) e ouvinte (2019/1 e 2019/2) do Programa de Pós-graduação em Direito Processual (PPGDIR) da UFES (Universidade Federal do Espírito Santo), Pós-graduando em Direito Empresarial pela PUC/MG, membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/ES, advogado do escritório BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atua nos ramos do Direito Civil, Direito Imobiliário, Empresarial e Consumidor.

Débitos condominiais: parcelas que se venceram no decurso do processo de execução poderão ser inclusas no mesmo processo

Esse foi o entendimento firmado pelo STJ por meio do Informativo de Jurisprudência nº 653 (link para acessá-lo) datado de agosto de 2019.

O posicionamento da Egrégia Côrte Cidadã veio em boa hora, apesar do indiscutível atraso.

Através do REsp nº 1.756.791, do Rio Grande do Sul, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, da 3ª Turma, finalmente o Judiciário consolidou a interpretação que tanto era debatida e defendida pela doutrina, pelos advogados e por alguns juízes pelos diversos Tribunais do país.

A partir de então, no processo de execução de DÍVIDAS CONDOMINIAIS cuja qual vencem-se mês a mês, também conhecida como dívidas de trato sucessivo e de duração continuada da mesma relação jurídica, se porventura o devedor permanecer em inadimplência, poderão as "novas parcelas" serem inclusas no mesmo processo de execução das cotas condominiais.

Em outras palavras, tanto as parcelas já previstas na petição inicial do Condomínio do processo de execução, como aquelas que se vencerem no decurso deste mesmo processo, poderão ser inclusas naquele processo inicial.

Por mais estranho que possa parecer, esta possibilidade era debatida nos corredores do Judiciário de maneira veemente e, até o atual posicionamento firmado pelo STJ, a grande maioria dos juízes não autorizavam essa prática, alegando que somente poderia ser efetuada a inclusão nos processos de Conhecimento ou de Cobrança, uma vez que, para este, necessitava-se de uma sentença condenatória para iniciar o procedimento executório.

A interpretação dada pelo STJ se baseou numa aplicação analógica e conjunta de diversos artigos do Novo Código de Processo Civil, dentre eles, o art. 318, parágrafo único e o art. 323, que trata das obrigações de trato sucessivo e da aplicação subsidiária do procedimento comum aos procedimentos especiais e de execução, o art. 771, que prevê sobre a aplicação subsidiária das normas do processo de conhecimento às ações executivas e, o art. 784, inciso X, que realça serem as cotas condominiais ordinárias e extraordinárias espécies de Títulos Executivos Extrajudiciais.

Desta forma, encontra-se concretizado a interpretação de que, no decurso da execução de cotas condominiais, enquanto o condômino não quitar suas obrigações, poderão ser inclusas as novas parcelas que se venceram no decurso do processo.

Para saber mais, segue abaixo o link para acessar o julgado REsp nº 1.756.791/RS completo, basta acessar este link.

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Segundo STJ, notificação do devedor inadimplente em contrato de financiamento não necessita do seu recebimento pessoal para apreender o bem

No último dia 29 de agosto de 2019, foi publicada decisão da 3ª Turma do STJ, sob a batuta da Ministra Nancy Andrighi, relatora do Recurso Especial nº 1.827.778 advindo do Rio Grande do Sul, na qual ficou assentado que é desnecessário o recebimento pessoal do devedor, que está em débito no contrato de alienação fiduciária, para que possa a instituição financeira buscar e apreender o objeto do contrato dado em garantia.

Analisando o voto da douta Ministra, verificam-se alguns elementos que trarão importantes consequências para os casos futuros, ou, em outras palavras, para os casos posteriores à decisão da 3ª Turma.

Segunda consta em seu voto, acompanhado à unanimidade pelos demais Ministros julgadores, deram provimento ao recurso interposto pela Aymoré Crédito, Financiamento e Investimentos, aduzindo em seus fundamentos que a notificação extrajudicial encaminhada pelo Cartório de Títulos e Documentos ao endereço informado pelo devedor no contrato de alienação fiduciária de veículo dado como garantia do próprio contrato, MESMO NÃO TENDO O MESMO RECEBIDO PESSOALMENTE A NOTIFICAÇÃO, equivalerá à ciência dele e sua constituição em mora.

Significa dizer, portanto, que mesmo que o devedor não tenha assinado ou recebido pessoalmente a notificação, poderá a instituição financeira aplicar as consequências previstas no Decreto-lei 991/69, já em caráter liminar, pois preenchidos os requisitos para tanto, fazendo-se a busca e apreensão do veículo por conta do inadimplemento do financiamento por parte do devedor.

Consta que a carta de notificação voltou com a informação “mudou-se”, mesmo sendo o endereço exatamente aquele previsto no próprio contrato de alienação informado inicialmente pelo devedor, e, por tal circunstância, é dever do próprio devedor informar seu novo endereço ao credor-fiduciário (no caso, a Aymoré).

Trouxe a Ministra a incidência dos princípios da boa-fé contratual e da probidade como base à sua decisão no exato sentido de obrigar ao devedor manter seus cadastros sempre atualizados sob pena de não se ver salvaguardado da sua constituição em mora em caso de seu inadimplemento.

A intenção do presente artigo não é entrar nos meandros do Decreto-lei, haja vista ser extremamente confrontado pela doutrina por conta dos seus aspectos impositivos e, por muitas das vezes, lesivos aos direitos do devedor, de sorte que o objetivo é demonstrar que o entendimento jurisprudencial que vem sendo encampado pelo STJ impõe o dever de cuidado entre os contraentes na alienação.

Pela importância da temática, abrimos aspas ao entendimento externado pela Ministra Nancy, cuja ementa segue em seu inteiro teor para leitura:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DL 911/69. CONSTITUIÇÃO EM MORA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. AVISO DE RECEBIMENTO (AR) COM INFORMAÇÃO DE QUE O DEVEDOR MUDOU-SE. COMPROVAÇÃO DO RECEBIMENTO PESSOAL. DESNECESSIDADE. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. INDEVIDA.
1. Ação de busca e apreensão da qual se extrai este recurso especial, interposto em 16/5/19 e concluso ao gabinete em 1º/8/19.
2. O propósito recursal consiste em definir se é imprescindível a comprovação simultânea do encaminhamento de notificação ao endereço constante no contrato e do seu recebimento pessoal, para a constituição do devedor em mora nos contratos de alienação fiduciária.
3. O prévio encaminhamento de notificação ao endereço informado no contrato pelo Cartório de Títulos e Documentos é suficiente para a comprovação da mora, tornando-se desnecessário ao ajuizamento da ação de busca e apreensão que o credor fiduciário demonstre o efetivo recebimento da correspondência pela pessoa do devedor.
4. O retorno da carta com aviso de recebimento no qual consta que o devedor “mudou-se” não constitui, por si só, fundamento para dizer que não foi constituído em mora.
5. A bem dos princípios da probidade e boa-fé, não é imputável ao credor fiduciário a desídia do devedor que deixou de informar a mudança do domicílio indicado no contrato, frustrando, assim, a comunicação entre as partes.
6. Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem extinguiu o processo sem resolução de mérito, por ausência de comprovação da mora para o ajuizamento da ação de busca e apreensão, sob o fundamento de o AR constar a mudança do devedor. Esse entendimento não se alinha à jurisprudência do STJ.”

Na minha visão, mesmo tendo a decisão seguido alguns outros julgados já dados pela Sessão de Direito Privado do STJ, deve ser visto com parcimônia. Cada caso deve ser analisado em sua particularidade e não deve ser aplicada a regra da tese jurisprudencial em todas as situações. Em outra decisão dada no REsp 1.592.422/RJ, já em 26 de junho de 2016, o Ministro Luis Felipe Salomão (o qual também rendemos nossas homenagens), da 4ª Turma, aludiu que:

“a mora decorre do simples vencimento, devendo, por formalidade legal, para o ajuizamento da ação de busca e apreensão, ser apenas comprovada pelo credor mediante envio de notificação, por via postal, com aviso de recebimento, no endereço do devedor indicado no contrato”

Desta forma, percebe-se que o STJ vem seguindo uma linha de entendimento, podemos afirmar, pacífica.

Todavia, temos de um lado as instituições financeiras credores, ávidas pelo insucesso do contrato (sejamos francos) tendo em vista as consequências que tal fato irá trazer, e de outro os devedores que estão sujeitos aos mais variados intempéries da vida, extremamente passíveis de frustrarem suas obrigações do contrato e podendo sofrerem as intervenções (legais, deixa-se claro) ante seu descumprimento.

Será mesmo que esta é a melhor e mais justa solução para esta espécie de conflito social instalado? Será que a tese que vem sendo paulatinamente consolidada pelo STJ nos casos de alienação fiduciária está confirmando a celeridade e a eficácia da tutela jurisdicional?

É, portanto, por tais circunstâncias que não devemos generalizar a aplicação do julgado, pois tanto de um lado como de outro, existem casos de grave má-fé, com objetivos escondidos por detrás da “simples” assinatura do contrato ou da própria notificação extrajudicial (como no presente caso).

Ocorre que o Decreto-lei 991/69, consoante dissemos acima, é impositivo. Entretanto, seus termos são muito claros e, à bem da verdade, analisando friamente a letra da lei e o caso analisado pela Ministra, agiu corretamente em decidir pela desnecessidade do recebimento pessoal da notificação (emitida por Cartório de Títulos e Documentos, frise-se), para que possa a Aymoré (autora da ação) buscar e apreender o veículo dado em garantia ante o inadimplemento pelo devedor do contrato de financiamento.

A prova disso se extrai das próprias ilações da Ministra Nancy, ao dizer que:

“(...) é preciso averiguar se o equívoco decorre de ato do credor, como na hipótese de o endereço da correspondência não coincidir com aquele indicado no contrato; ou do devedor, como na situação da mudança de domicílio não informada ao proprietário fiduciário.

(...) não se pode imputar à recorrente o dever de realizar outras tentativas de comprovação da mora além daquela disposta em lei, pois a frustração da notificação foi fruto tão somente da desídia do devedor em deixar de manter seu endereço atualizado no contrato.

É dizer, ao permanecer silente quanto ao seu novo domicílio, o próprio devedor inviabilizou a comunicação com o proprietário fiduciário, assumindo o risco de sua omissão durante a execução do contrato, considerando os princípios gerais de probidade e boa-fé (art. 422, do CC).” (grifos nossos)

Ao reverter a decisão do TJ-RS, a Ministra Nancy deu provimento ao Recurso Especial, dando prosseguimento à ação inicial de busca e apreensão e, inclusive, concedendo a liminar ante a constituição do devedor em mora e, assim, o preenchimento dos requisitos do Decreto-lei 991/69.

Para saber mais, segue abaixo o link para acessar o julgado REsp 1.828.778/RJ completo:

https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/inteiroteor/num_registro=201902217245&dt_publicacao=29/08/2019

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Sou proprietário de um apartamento alugado. Posso continuar usando as áreas de lazer do condomínio?

Após quase 2 meses sem aparecer por aqui, digo que: VOLTAMOS! Foram dias conturbados envolvendo muitos estudos e trabalho, o que ocasionou, inevitavelmente, no meu sumiço das publicações. Todavia, estamos de volta com as publicações semanais. Queiram me desculpar pela ausência, mas foi necessária, já que este canal requer dedicação, estudos e tempo...como sem vocês, caros leitores, este blog nada seria, faço questão de pedir minhas sinceras escusas pelo sumiço.

Sem mais delongas, vamos assunto dessa semana.

Questionaram-me sobre um caso interessante dias atrás e gostaria de compartilhar com vocês: 

          "Dr., temos recebido reclamações de condôminos que vêm, praticamente todos os finais de semana, os proprietários da unidade X usando da piscina, do local de recreação, a quadra poliesportiva e a churrasqueira. Acontece que essa unidade está alugada e os locatários nem possuem ciência disso. 

          O condomínio é obrigado a tolerar isso? Os proprietários têm, realmente, autorização para usar das dependências comuns do prédio, apesar da unidade deles estar alugada?

          Ainda não tomamos nenhuma precaução em relação ao fato. O que poderíamos fazer, então?"

Surpreendente, porém, situação muito comum de se acontecer. Passemos à analisar.

Os condôminos, por serem proprietários da unidade, possuem, sim, o direito de usufruir das dependências do condomínio, tanto as áreas comuns do prédio, como as áreas privativas, tal qual um direito inerente à propriedade condominial previsto em lei (art. 1336, inciso II, do Código Civil). Bem como poderá o condômino proprietário dispor de sua unidade, de forma livre, à quem interessar, desde que observadas as previsões da Convenção de Condomínio, conforme art. 1336, inciso I, do Código Civil.

Até aqui, sem problemas.

A questão envolve a locação da unidade condominial à terceiros e o uso, por parte do proprietário-locador, das dependências comuns do prédio, não da unidade, já que ela está alugada para outros. Pode o proprietário-locador continuar usando das dependências comuns do prédio justificando ser proprietário de uma das unidades daquele condomínio, mesmo que não resida no condomínio?

Neste caso específico, a legislação não nos diz nada. A lei, portanto, é silente sobre essa hipótese. Logo, devemos nos ater a outras questões legais para basear nossa resposta.

Caberá, portanto, à Convenção de Condomínio ou o Regimento Interno, tais quais documentos constituídos, deliberados e aprovados pela coletividade do condomínio, externando a vontade dos condôminos sobre as regras impostas àquele condomínio específico, desde que, por óbvio, não seja contrário às leis aplicáveis aos Condomínios Edilícios (Lei nº 4.591/64, Código Civil, além da Constituição Federal e as leis estatais e municipais).

Vale ressaltarmos que a posse direta/imediata e o uso da unidade, inclusive sua habitação, é realizada pelo locatário, que passa a usar e gozar do imóvel por força da locação (regulada pela Lei nº 8.245/98). Logo, em regra, o direito de usar e usufruir das áreas comuns, tais como piscinas, salão de festas, academia, áreas de lazer, áreas para esportes, etc., é do locatário, e não do locador.

Voltando à questão da Convenção de Condomínio ou o Regimento Interno, havendo previsão expressa não autorizando o locador-proprietário continuar usando das dependências comuns do edifício após a locação, caberá à estes mesmos instrumentos salientarem quais serão as punições em caso de desobediência (por exemplo, incidência de advertências e multas, inclusive, a expulsão por força da caracterização do condômino antissocial), uma vez que o art. 1337, do Código Civil, prevê, claramente, em seu parágrafo único, que:

Art. 1337. (...)

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Assim sendo, o proprietário-locador podendo usar, fruir e dispor livremente sua unidade para terceiros, ao ganhar certos direitos no caso da locação, perde outros, devendo cumprir com os deveres instituídos pela lei e pelos instrumentos específicos do Condomínio na qual é condômino, principalmente a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno. 

É muito comum que os instrumentos suscitados prevejam que somente poderá fazer uso das áreas/dependências comuns o condômino MORADOR ou aquele que HABITA a unidade, limitando-se, pois, no caso de o imóvel estar alugado, somente ao locatário, portanto. Todavia, vale aquilo que estiver previsto nos referidos documentos.

Em caso de omissão da Convenção de Condomínio ou o Regimento Interno na tratativa sobre o assunto, valerá as regras de uso comum e do cotidiano da coletividade. É o que chamamos de regras de usos e costumes (art. 1337, inciso IV, Código Civil).

MAS, importante informar: as ASSEMBLEIAS CONDOMINIAIS (Ordinárias e/ou Extraordinárias) não só podem como DEVEM votar sobre o assunto, para que fique documentado e ratificado pela coletividade a questão, a fim de evitar problemas e discussões desnecessárias.

O papel do (a) síndico (a) neste tipo de situação é zelar pela coletividade e pelo cumprimento em igualidade por todos os condôminos, não podendo um ou outro deter de mais direitos em detrimento dos demais condôminos. O melhor é agir com paciência, deixando bem claro como as regras devem ser seguidas e quais as consequências caso não sejam observadas, sempre de maneira respeitosa e cautelosa.

Como podem perceber, esse assunto pode ser de grande valia para síndicos, imobiliárias, administradoras de condomínio e os próprios condôminos. A situação requer cuidado e atenção.

Se as dúvidas persistirem, encontro-me à disposição. Espero que tenham gostado do tema. 

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Roubo ou furto no interior do condomínio, quem se responsabiliza?

O furto e o roubo de bens e pertences de condôminos no interior do condomínio não é assunto novo, mas é extremamente recorrente e vem crescendo cada dia mais no país.

Em São Paulo, por exemplo, em 2018, cresceram em 56% os furtos e roubos no interior de edifícios, conforme dados da Secretaria de Segurança Pública daquele estado.

A pergunta é simples, mas a solução nem tanto: em caso de roubo ou furto no interior do condomínio, de quem é a responsabilidade? Deve o condômino ser ressarcido e, se sim, de que forma deve sê-lo? É o condomínio quem deve ressarcir?

Por incrível que pareça, as respostas dessas e outras perguntas são extremamente conflitantes e não existe, hoje, uma regra exata para elas, muito menos há algo na legislação que possa nos dizer como se dará a solução para estes tipos de casos.

Em razão disto, não são poucas as ações judiciais que são promovidas perante a Justiça de condôminos visando serem ressarcidos de seus eventuais prejuízos em face do condomínio. Portanto, as possíveis respostas àquelas perguntas são respondidas pela jurisprudência. Assim sendo, vejamos alguns posicionamentos.

A maioria das decisões judiciais acabam por não responsabilizar o condomínio em razão dos furtos e roubos ocorridos no interior de suas dependências em face dos condôminos, pois, conforme vem ficando cada vez pacífico, deve haver previsão expressa na Convenção de Condomínio, no Regimento Interno ou mediante aprovação em assembleia com decisão por maioria de votos dos condôminos sobre a referida responsabilidade.

Isto porque, conforme entendimento pacificado pelo STJ, os demais condôminos somente poderão ser onerados caso concordem com tal, responsabilizando-se pelos prejuízos experimentados pelo condômino furtado/roubado.

Mas, Dr., meu edifício tem serviço particular de vigilância. Neste caso, como fica a questão?

Em tese, também não haveria responsabilidade em caso de inexistência de previsão na Convenção, Regimento ou aprovação em assembleia.

O fato de haver empresa terceirizada que presta serviço de vigilância/segurança no interior do condomínio não traz para a ela o dever de indenizar o condômino vítima do furto ou do roubo.

ENTRETANTO, situações extravagantes já foram julgadas na Justiça condenando o condomínio e a eventual empresa de vigilância/segurança. Ocorre que tais situações são extremamente excepcionais, ficando comprovada, naquela situação peculiar, a negligência e a imperícia por parte da empresa, seus funcionários e a falta de comprometimento do condomínio com a segurança.

Neste caso, deve haver a comprovação de culpa da empresa (que fornece um serviço de meio, e não de resultado), bem como do condomínio, para se alcançar a responsabilização de um, de outro ou de ambos, vez que, como se disse, apesar de a regra ser pela não responsabilização, existem, sim, casos em que ficou confirmada a responsabilidade.

Quanto ao seguro obrigatório que todo condomínio deve possuir (seguro contra incêndio e contra danos ocorridos nas áreas comuns do edifício), o mesmo não tem o condão e nem a natureza de acobertar os condôminos em caso de furtos e roubos, ou seja, não são destinados a este tipo de situação.

Não está se falando do seguro residencial individual, que é ofertado por muitas seguradoras. Neste caso, o seguro é feito pelo próprio condômino e com viés à sua unidade.

No mais, agradeço pela visita e leitura. Dúvidas, estou à disposição.

Até a próxima!

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Qualquer dúvida ou assuntos de interesses particulares, meus dados profissionais encontram-se no canto direito superior da tela. Estou à disposição!

Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), aluno especial  (2018/2) e ouvinte (2019/1) do Programa de Pós-graduação em Direito Processual (PPGDIR) da UFES, membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/ES, advogado do escritório BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atua nos ramos do Direito Civil, Direito Imobiliário, Direito Empresarial e Direito do Consumidor.

Roubo ou furto no interior de agência bancária ou em suas proximidades

Imagine que, ao ir até uma agência bancária da instituição na qual você é correntista para depositar ou sacar um valor de sua conta, no caixa rápido, e é surpreendido por meliantes querendo roubar ou furtar valores de sua conta e seus bens pessoais?

Ou quando o correntista sai da instituição bancária e é acometido por um assalto ou furto nas proximidades da agência, após efetivar saques em sua conta, crime conhecido como “saidinha de banco”, onde existe um indivíduo observador posicionado no interior da agência e outro fora já aguardando a saída da vítima. Nada agradável, certo?

Situações como estas são mais comuns do que imaginamos. Esses crimes acontecem todos os dias e, obviamente, o maior prejudicado com tudo isso são os todos em sociedade, o trabalhador, o empresário, o rico ou o pobre, o preto e o branco. Todos são afligidos, direta ou indiretamente.

Mas, nas hipóteses como estas exemplificadas, de quem é a responsabilidade? Pode o correntista ser ressarcido de alguma forma ou o prejuízo acarretado ficará “por isso mesmo”? Existe algo que o cidadão prejudicado possa fazer?

A resposta é SIM!

Não é de hoje que o Judiciário tem se deparado com ações judiciais na qual a pessoa roubada ou furtada ingressa requerendo o ressarcimento pelo que efetivamente foi furtado ou roubado, seja seus bens pessoais, seja os valores retirados forçadamente de suas contas, mas, principalmente, pelos danos morais.

Existem inúmeros casos em que os correntistas são indenizados, podendo tais indenizações, a depender de cada caso, chegar a R$ 20 mil, R$ 40 mil, ou até mais.

A Justiça entende que a roubos e furtos ocorridos nas dependências das instituições bancárias fazem parte do risco de sua atividade, devendo estas fornecerem a efetiva segurança aos seus clientes e correntistas, não podendo ser afastada a responsabilização delas mesmo que decorrentes de fatores externos (o indivíduo que rouba ou furta).

Portanto, não há se falar em caso fortuito ou força maior para afastar a responsabilidade das instituições bancárias.

Vale ressaltar, ainda, que a responsabilidade das instituições não depende de comprovação da culpa delas, pois elas responderam independentemente de culpa.

As instituições bancárias têm a obrigação de garantir a segurança de todas as pessoas, clientes ou não, que adentrem em suas agências e estabelecimentos em horários de funcionamento ao público. É nitidamente o caso de falha na prestação dos serviços da instituição financeira quanto ao seu dever de segurança dos seus clientes e consumidores, na forma do art. 14, do Código de Defesa do Consumidor

O referido entendimento acima informado já está pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Já quanto aos casos conhecidos como “saidinha do banco”, nem todo caso gera indenização. Os roubos ou furtos que acontecem em locais próximos ou na saída do banco, em regra geral, não há responsabilidade em detrimento da responsabilidade ser do Estado, e não do banco, pois está-se diante de vias públicas.

Todavia, existem casos em que, por força das circunstâncias e características do ocorrido, o banco também foi responsabilizado.

A título de exemplo, a Caixa Econômica Federal foi condenada a restituir em R$ 50 mil um cliente seu por ter sido assaltado na calçada que pertence à agência de titularidade dela.

A conduta correta, caso venha a pessoa venha a ser vítima de roubo ou furto, no interior ou não, da agência bancária é fazer o Boletim de Ocorrência. Se for possível, colher o nome completo das pessoas que testemunharam o fato e procurar, no mais breve tempo, um ADVOGADO para direcioná-la e aconselhá-la da melhor forma.

Resta, portanto, latente o dever e a responsabilidade dos bancos, seja ele qual for, de fornecer a mais efetiva segurança para seus clientes, correntistas ou não, que estejam no seu interior e, na eventualidade de ocorrência de roubos e furtos, será a instituição financeira obrigada a indenizar a vítima por seus prejuízos morais e materiais.

Claro que tudo depende de cada caso. Deve a situação ser analisada e estudada antes de ser promovida a ação judicial como todo e qualquer caso. Mas, na situação ora analisada neste artigo, fica nítido que há um plus que nos remete ao entendimento de que é “quase certo” (pois nada na Justiça gera 100% de certeza) que a vítima conseguirá sua indenização.

Busque a orientação correta e se atente quanto aos direitos que nós cidadãos temos tais como consumidores.

No mais, agradeço pela visita e leitura. Dúvidas, estou à disposição.

Até a próxima!

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Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), aluno especial  (2018/2) e ouvinte (2019/1) do Programa de Pós-graduação em Direito Processual (PPGDIR) da UFES, membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/ES, advogado do escritório BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atua nos ramos do Direito Civil, Direito Imobiliário, Direito Empresarial e Direito do Consumidor.

A importância do registro da marca do seu produto ou serviço e o que fazer em caso de cópia

Como já publicado nesse singelo meio pelo qual me comunico com os leitores que por aqui passam, um dos ramos do Direito que mais sou apaixonado, estudo e atuo, é o da Propriedade Intelectual, envolvendo o registro das invenções e criações no que diz respeito às marcas, patentes, programas de computador, desenho industrial, entre outros vinculados aos produtos e serviços ofertados no mercado.

É um prazer receber o contato, semanalmente, de inventores e criadores que buscam registrar e proteger suas criações, sejam para si, sejam para suas empresas, com o objetivo de se identificarem no mercado em razão dos seus produtos ou serviços.

As marcas, patentes, programas de computador, desenho industrial e programas de computador são conceituados, protegidos e disciplinados no Brasil pela Lei nº 9.279/1996, chamada de Lei da Propriedade Industrial (LPI). É dela que extraímos as informações, caraterísticas, o que é autorizado a ser registrado e o que não é, dentre outros diversos dados que compreendem a Propriedade Intelectual.

Se você tem uma marca destinada a identificar seu produto ou serviço no mercado, este artigo lhe será muito útil.

Neste artigo abordarei, muito resumidamente, do ponto de vista do inventor/criador, algumas características das marcas vinculadas aos produtos ou serviços e o que pode ser feito e quais são as consequências aplicadas àqueles que copiam ou que usurpam da marca já registrada.

De início, para que você possa se proteger sua marca de terceiros de má-fé que tentem usurpá-la ou "roubá-la", deve o seu titular (criador ou inventor) primeiro, registrar essa marca. 

O registro é feito perante o Instituto Nacional da Propriedade Industrial (INPI) e tem como objetivo resguardar o criador da marca, bem como facilitar e orientar o consumidor no momento da escolha de determinado produto ou serviço, uma vez que a marca do produto ou do serviço possui, também, conteúdo mercantil.

Este procedimento não é tão rápido como desejaríamos que fosse. Demora em torno de 6 meses a 2 anos. Pode este prazo ser menor ou maior, mas vai depender de cada caso. Não existe uma regra absoluta para o tempo do procedimento.

O protocolo do pedido é feito por meios eletrônicos e pode ser feito por quem quiser, pessoa física, pessoa jurídica, representada por um advogado ou não (ps.: aconselho contatar um especialista da área antes realizar o protocolo para que seja feita a análise prévia do pedido, a possibilidade e viabilidade da marca ser registrada ou não, os valores e assim por diante).

Vale informar que, mesmo que não seja possível ter a certeza quanto ao prazo para findar o procedimento do registro, o mero protocolo do pedido já concede ao requerente uma proteção relativa, ou seja, não sendo absoluta (pois esta só será alcançada com o registro efetivado), o requerente do registro já tem certa proteção.

Passada a fase do procedimento e sendo concedido o registro pelo INPI, sua marca está devidamente protegida, garantindo ao seu titular o uso exclusivo em todo território nacional, pois o registro concede a proteção em todo o país.

Ocorre que sua marca pode ser estar sujeita à ambição de pessoas de má-fé, que usurpam  e usam dela indevidamente. Perceba: essas pessoas usam e usufruem da identidade do produto ou do serviço de outrem,  do elemento que identifica o produto ou serviço no mercado e o distingui de outros (por isso chamamos de "identidade do produto ou do serviço").

Pense como se fosse o seu nome e o seu CPF sendo utilizados por outras pessoas para atuar no mercado ou para realizar atos indevidos. Seria a mesma lógica.

É nesta situação que pode o titular e proprietário da marca buscar a proteção judicial e cobrar destes terceiros de má-fé, em razão deste uso indiscriminado e sem qualquer autorização, que sejam interrompidos/vedados de veicular seus produtos e serviços a partir da marca de sua propriedade.

A Lei nº 9.279/1996, garante, em seu artigo 130, inciso III, e artigo 124, inciso XIX, a possibilidade do titular da marca zelar pela sua integridade material e de sua reputação em face do uso indevido por terceiros. Estamos falando de situações onde são utilizados nomes ou imagens já devidamente protegidas perante o INPI por indivíduos que não são seus reais proprietários.

Além disso, é importante deixar claro que não estamos falando apenas do uso IGUAL do nome ou da imagem de uma marca já registrada perante o INPI. Estamos falando também de situações onde terceiros usam de nome ou imagem semelhantes/parecidas, com a fonética (sonoridade do nome parecida) ou grafia e estética do nome ou da imagem.

Uma decisão judicial pode fazer cessar o uso indevido, bem como poderá condenar os terceiros por danos materiais, na modalidade dos lucros cessantes, ou seja, os valores que o real proprietário da marca está deixando de lucrar por força do uso indevido e irregular por outras pessoas. 

A ideia por trás da lei, combinada com a análise de um juiz que decidirá o processo, é a de impedir a concorrência desleal de produtos ou serviços pela confusão que pode ser ocasionada nos consumidores, ou seja, é evitar a ausência de distintividade entre as marcas.

Por exemplo, imagine você ir até uma loja e se deparar com 2 produtos, um com o nome Nike e o outro com o nome Mike ou Nique. 

Perceba que o consumidor ficará confuso na hora da aquisição do produto, podendo gerar desvio fraudulento da clientela de uma arca que já é internacionalmente conhecida. Ora, fica nítido que a marca que possui um nome semelhante ao de uma marca muito conhecida está se aproveitando da fama da outra marca...é o que chamamos de aproveitamento parasitário.

Este exemplo trata de uma situação de marcas de grande renome (uma espécie prevista na LPI). Todavia, pode ser aplicada a qualquer situação do dia a dia, de produtos ou serviços conhecidos desde pequenas áreas até as de média e grandes áreas, quiçá mundialmente.

Reconhecida, por meio da decisão judicial, o uso indevido da marca já registrada, o "copiador" deverá se abster de veicular seus produtos ou serviços com aquele nome ou aquela imagem identificadora no mercado de consumo. É exatamente o direito do titular de uma marca já registrada explorá-la em âmbito nacional com exclusividade.

Portanto, é imprescindível que o criador/inventor de uma marca destinada ao seu produto ou serviço busque, o quanto antes, e de preferência antes de colocá-lo no mercado, seu registro perante o INPI, para que possa trabalhar tranquilo e não se surpreender com alguém (empresa ou pessoa física) copiando aquilo que criou e é regularmente reconhecido perante a ordem legal brasileira como de sua propriedade.

Por fim, ressalto mais uma vez a importância de uma assessoria jurídica apropriada para a análise prévia do conteúdo inventado, seja a marca, seja patente ou qual outro elemento. É mediante esta análise prévia que você terá a informação se sua invenção é passível de registro, se já existe algo igual ou parecido e se já está registrado ou não. Com isso, você evita gastos desnecessários, bem como o risco de não ter sua criação registrada, gerando posterior frustração e descontentamento.

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