Menor de 18 anos pode comprar imóvel?

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Sem muitas delongas, a resposta para a questão intitulada é SIM, menor de 18 (dezoito) anos pode adquirir imóvel.

Entretanto, como nem tudo “são flores” no Direito, devemos analisar detidamente a questão, pois ela é eivada de muitas ressalvas.

Meu objetivo com esse artigo é apenas suscitar as informações mais importantes, visando sempre tirar as dúvidas iniciais que podem surgir, sem trazer as diversas situações que nascem da pergunta do título proposto.

O Poder Judiciário possui inúmeras decisões, dos mais diversos casos concretos, onde solucionou controvérsias que envolviam os pais do menor de 18 (dezoito) anos, o próprio menor representado por seus pais, o Tabelião do Cartório de Registro de Imóveis, e outros que envolviam, concomitantemente, a Fazenda Pública estadual (você tem alguma dúvida que a maior instituição arrecadadora iria ficar de fora dessa?).

Em partes.

Os pais detêm sobre os filhos o poder paterno (poder familiar) e, derivado deste poder, advém a responsabilidade de administrar os bens de seus filhos enquanto estes estiverem sobre a guarda e responsabilidade daqueles. Estas ordens estão inseridas no art. 1.689, do Código Civil de 2002 (CC/02).

Ocorre que o CC/02 prevê em seu art. 1.691, CC/02, relação de atos, dos quais os pais estão PROIBIDOS de realizar sem que haja ALVARÁ JUDICIAL que autorize a feitura do ato. O referido artigo especifica atos que giram em torno de IMÓVEIS, quando estes estiverem diametralmente relacionados aos filhos, razão pela qual sua literalidade se faz pertinente neste artigo:

• Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz. (grifos nossos)

O artigo supra citado não deixa pairar dúvidas quanto a necessidade de se obter autorização judicial, mediante expedição de ALVARÁ assinado por Juiz, mediante parecer do Ministério Público (lembre-se que a questão envolve menor de 18 anos e por isso o parecer ministerial é obrigatório por imposição de lei), para que o negócio envolvendo menores representados ou assistidos por seus pais seja feito.

Válido, ainda, informar que o Tabelião do Cartório de Registro Geral de Imóveis tem o dever de zelar pela perfeita formulação da Escritura Pública (de Compra e Venda do imóvel) para fins de registro, pois é ele quem verificará, em última análise, a validade e eficácia do negócio, atesta a fé pública do documento, dá publicidade ao negócio, devendo ser feito com imparcialidade, uma vez que age com independência funcional, gerando, assim, segurança jurídica.

Noutro giro, vemos que a outra parte do art. 1.691, CC/02 diz: “(...) salvo por necessidade ou evidente interesse da prole (...)”.

Significa dizer que se devidamente comprovado pelos pais que a compra em nome do menor de 18 anos ou a alienação de um imóvel que lhe pertence tem como justificativa a necessidade excepcional do ato e/ou visa real vantagem e interesse ao menor, poderá o negócio ultrapassar os limites da administração dos bens dos filhos menores.Ocorre que, também para o caso acima, haverá necessidade de comprovar prévia autorização judicial mediante expedição de ALVARÁ para se configurar o negócio. 

O maior complicador desta questão é saber o que são esses limites e até aonde eles vão. Vai depender da análise de cada caso.

Passada esta análise, diversos julgados exigem que a Escritura Pública de Compra e Venda especifique a origem do dinheiro da compra do imóvel em nome do menor de 18 anos.

    Por exemplo: se o dinheiro da compra veio de uma doação dos pais ao menor, ou dos avós ao menor, para que este adquirisse um imóvel, ou seus pais adquirissem para o menor visando seu futuro, deve-se consta na Escritura Pública de onde veio os valores, mediante recolhimento do ITCMD (Imposto de Transmissão “Causa Mortis” e de Doação).
    Daí que tudo estaria devidamente comprovado e a transmissão do imóvel para o nome do filho menor de 18 anos estaria regularizada, NÃO NECESSITANDO do ALVARÁ JUDICIAL para feitura do negócio. E o Tabelião, neste caso, poderia averbar a Escritura no registro do imóvel sem qualquer receio. O negócio é perfeito.

Por isso, posso afirmar com naturalidade e sem medo de errar: a melhor opção é colocar a questão sob a análise do Judiciário para que, mediante sua autorização, o negócio seja feito sem receio de, no futuro, ser considerado inválido ou nulo de pleno direito.

Eu sei que este conteúdo não é fácil digerir, mas achei tremendamente importante ressaltá-lo, uma vez que vemos, diariamente, na prática, negócios sendo feito à luz da irregularidade e ilegalidade, sem que se saiba. Além disso, os negócios imobiliários tendem a crescer com a melhoria da economia, uma vez que é, e sabemos isso, um dos negócios mais seguros para quem quer investir.

Qualquer dúvida, estou à disposição! Lancem seus comentários para que possamos debater sobre este tema interessante, espinhoso, mas indubitavelmente prático!

  

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Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atuante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.